法令上の制限 基礎編
都市計画法(概容)に関する問題10
用途地域の概略
正解・解説
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ | ５ | ６ | ７ |
| × | ○ | × | ○ | ○ | ○ | ○ |
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次のそれぞれの記述は、都市計画法の規定によれば○か、×か。 |
１．「第二種中高層住居専用地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を
保護するため定める地域とする。」
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【正解：×】 設問文の記述は、“第一種中高層住居専用地域”の規定です。第二種中高 層住居専用地域の場合は「主として」ということばが入ります。 この場合、「主として」とは、ニュアンス的には「どちらかといえば」くらいのもの であると理解して下さい。 |
２．「第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅に係る良好な住宅の環境を
保護するため定める地域で、その都市計画には、種類、位置等のほか、容積
率、建ぺい率を定めることとされている。」
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【正解：○】 「第一種中高層住居専用地域」は、「なるべく、マンション等を建てなさい」 といっている地域のことです。 設問文のように、都市計画には、種類・位置等・容積率・建ぺい率を定め 条文では“中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域 とする”となっています。 ・「なるべくマンションを建てなさい」 ・500平方メートル以下の専用店舗可 ・独立店舗、飲食店が可 ・独立事務所はダメ ＜関連＞ 「第二種中高層住居専用地域」の条文規定は“「主として」中高層住宅に係 る良好な住居の環境を保護するために定める地域とする”となっています。 ・「第一種中高層住居専用地域」よりは、もう少し用途の幅が広い ・1500平方メートル以下の独立事務所等は可 |
３．「第一種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域で
ある。」
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【正解：×】 安直ですが、“主として”＝「第二種」と覚えれば間違いありません。 「第二種住居地域」とは、住宅その他、各種の建築物が大幅に可能になる 地域で、条文では“主として住居の環境を保護するため定める地域とする” となっています。 ・住宅なら大規模でもよい ・店舗や工場も可（店舗の比率大） ・カラオケボックス・ぱちんこ屋は可 ・事務所は無制限に可 ＜関連＞ 「第一種住居地域」の条文規定は“住居の環境を保護するため定める地域と する”となっています。 ・「各“専用”地域」よりも、用途がグ〜ンと広がってくる ・店舗、飲食店は無制限 ・3,000平方メートル以内の事務所は可 |
４．「準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利
便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
とする。」
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【正解：○】 広い表通りに面した住宅地をイメージしましょう。 ・車社会に反映された地域 ・営業用車庫、倉庫（物流）可 ・ミニシアター（客席面積200平方メートル未満）可 ・自動車修理工場も可 |
５．「近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うこ
とを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域と
する。」
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【正解：○】 「近隣商業地域」は“準住居地域”よりも商業地的になったイメージ。 ・大きなビルは無理 ・近所の住民のために日用品を販売する商店や事務所が主体 ・客席200平方メートル未満の劇場やミニシアターは可 |
６．「外壁の後退距離の限度について都市計画に定めることができるのは、
第一種・第二種低層住居専用地域に限られる。」
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【正解：○】 第一種・第二種低層住居専用地域内においては、建築物の外壁又はこれに代 わる柱の面から敷地境界線までの距離（外壁の後退距離）は、政令で定める 場合の限度は、1.5m 又は 1m となります。(必要ならば定めることに注意。) |
７．「用途地域に関する都市計画には、建築物の容積率(延べ面積の敷地面積に
対する割合)を定めなければならない。」(H13-17-1、6-17-3、?問?!
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【正解：○】 用途地域については、容積率を都市計画に定めるものとしています。 (都市計画法・８条３項２号イ) ＜法改正による用語の簡素化＞ 法改正で用語が簡略化されています。 建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合→容積率 ＜容積率のほかに定めるもの＞ 各用途地域において、都市計画で、容積率〔各地域とも建築物の敷地面積の最低限度は必要な場合に限る〕のほかに定めるものとされているのは、以下のものがあります。
すべての用途地域では(建築基準法で用途地域ごとに決められている範囲内〔複数の候補のうち〕のどれを指定するのか)容積率を必ず都市計画で定める。(各地域とも，建築物の敷地面積の最低限度は必要ならば定める。) 建ぺい率は商業地域を除く用途地域の各地域で都市計画で定める。〔建築基準法で用途地域ごとに決められている範囲内〔複数の候補のうち〕のどれを指定するのかを都市計画で定める。〕 ⇒ 「商業地域を除く」というのは，商業地域で建ぺい率の指定が都市計画にはないということではないので注意。都市計画で決められている商業地域の建ぺい率は日本全国どこでも８/１０です。商業地域の建ぺい率は８/１０と建築基準法で定められているので，商業地域の建ぺい率は都市計画では８/１０以外の数値を定めることはできないということです。) ＜都市計画で定めるもの＞頻出
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| ●用途地域に含めてはいけない土地の区域 |
| 都市計画法・施行令 ８条２項
用途地域には、原則として、次に掲げる土地の区域を含まないものとする。 1.農業振興地域の整備に関する法律（昭和44年法律第58号）第８条第２項第１号に規定する農用地区域又は農地法（昭和27年法律第229号）第５条第２項第１号ロに掲げる農地若しくは採草放牧地の区域 2.自然公園法第17条第１項に規定する特別地域、森林法（昭和26年法律第249号）第25条又は第25条の２の規定により指定された保安林の区域その他これらに類する土地の区域として国土交通省令で定めるもの |