Ａが、Ｂ所有の建物を代金8,000万円で買い受け、即日3,000万円を支払った場合で、残金は3ヵ月後に所有権移転登記及び引渡しと引換えに支払う旨の約定を交わした。

　この場合、次のそれぞれの記述は民法の規定及び判例によれば○か、×か。
(平成８年・問９)

【正解：×】

◆履行期が約定されている場合

　3ヵ月後に建物を渡すという契約なので、売主Ｂはそれまで建物を利用できる権利（これを“期限の利益”という：民法第136条1項）があり、買主Ａが履行期前に残金を提供して建物の引渡し等を要求したとき、売主Ｂがその要求を拒否しても、特約のない限り、Ｂは債務不履行の責任を問われることはなく（第412条）、それを理由に、買主Ａは当該契約を解除することはできません。(541条)

　つまり、建物の売主Ｂは、約定した3ヶ月間は当該建物を使用することができるのを予定（＝期限の利益を期待）して、当該売買契約を締結したものであり、買主Ａが、「金を払うからスグに出て行け」と言うのは、Ａの勝手な行為です。

【正解：×】

◆移転登記をしていても、引渡しをしなければ、履行遅滞になる

　“残金の支払いと移転登記並びに建物の引渡しは同時に行う契約（同時履行の抗弁権が成立）”なので、売主Ｂが移転登記をしただけであって建物の引渡しをしないとき、表面上は半分の履行かもしれませんが、Ａは特約のない限り、残金の支払いを、半額･全額にかかわらず拒否することができます（第533条）。

【正解：×】

◆催告＋履行の提供をしなければ、同時履行の抗弁権により解除できない

　設問２でも解説しましたが、ＡＢともに“同時履行の抗弁権”があり、買主Ａは売主Ｂに催告しただけでは、Ｂが建物の引渡し等を拒否しても、債務不履行の責任を問うことはできません。

　つまり、買主Ａが残金の提供をして催促をしたにもかかわらず、売主Ｂが引渡し等を拒否したとき、Ｂは“履行の遅滞”となって、はじめてＡはＢに対して債務不履行の責任（契約の解除 等）を問うことができます（第541条）。

▼　契約を解除するには、履行の催告をするだけでなく、自ら履行の提供もしてＢを履行遅滞に陥らせる必要があります。

【正解：○】

◆履行遅滞による損害賠償−解除権の行使と損害賠償請求

　Ａが、履行期に残代金を提供し、相当の期間を定めて建物の引渡しを請求したにもかかわらず、Ｂが建物の引渡しをしないのは、Ｂが履行遅滞になっていることを意味します。

　また、Ａが他人の建物を賃借せざるを得なかったのは、Ｂの債務不履行と因果関係がある損害です。

　したがって、買主Ａは、債務不履行による“契約の解除”と建物賃貸料など発生した“損害賠償”をＢに請求することができます（第541条、第545条3項）。

＜関連＞

　原状回復義務として、“金銭を返却する場合”には、受領のときからの利息をつけて返却しなければなりません。