ＡがＢに対し，Ａ所有の建物を売り渡し，所有権移転登記を行ったが，まだ建物の引渡しはしていない場合で，代金の支払いと引換えに建物を引渡す旨の約定があるときに関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。(平成８年・問11)

【正解：×】

◆滅失のときの危険負担の債権者主義

　代金の支払いや引渡しに関係なく、建物の売買契約の時点において「所有権は売主Ａから買主Ｂに移転」しています（民法第176条）。

　したがって売買の目的物が引渡し前に、売主Ａの責任ではない事由によって全壊（または毀損）しても、売主Ａは、買主Ｂに対して代金全額の支払いを請求することができます（第534条1項）。

　つまり、その引渡しにつき債権者であるところの買主が不可抗力による危険を負担することになるのです。これを『危険負担の債権者主義』といいます。

＜参考＞金銭貸借の担保としてその家屋に抵当を付けたような場合（物権の設定）も同様に、不可抗力による危険は債権者（抵当権者）が負担します。

２．「代金の支払い及び建物の引渡し前に，その建物の一部が地震によって損壊したときは，Ａは，代金の額から損壊部分に見合う金額を減額した額であれば，Ｂに対して請求することができる。」

【正解：×】

◆毀損のときの危険負担の債権者主義

　設問1でも解説しましたが、売買契約の時点で所有権は移転していますから、売主Ａは、損壊した建物を引き渡して、その“損壊の程度に関係なく”買主Ｂに対して代金の全額を請求できます。

【正解：○】やや難

◆債務者の利益償還義務

　債権者が危険を負担する場合に，債務者が債務の全部または一部を免れることにより利益を得ているときは，公平の見地からその利益を債権者に償還しなければなりません。

　本肢で考えると，債務者である売主Ａは、地震によって債務を免れたことにより利益、つまり「内装工事が不要になった」ため、内装工事費相当額の利益を受けており（＝Ａは自己の費用を出すことなく全壊したママの建物を買主Ｂに引渡して代金を受領することができる）、Ａは、工事費相当額をＢに償還しなければなりません（第536条2項類推適用）。

　なお、「…残債務を免れたことにより受けた利益は、注文者に償還しなければならない」と、同様の判例もあります。

４．「Ｂが代金の支払いを終え，建物の引渡しを求めたのにＡが応じないでいる場合でも，建物が地震で全壊したときは，Ｂは，契約を解除して代金の返還を請求することができない。」

【正解：×】

◆履行遅滞後の履行不能は債務者の責任

　本肢は、売主Ａ(債務者)に帰責事由があり、危険負担の問題ではありません。

　債務者Ａが“履行遅滞”になった後に目的物が滅失したときは、判例によれば、適時に履行をしていればこのような損害は生じなかったであろうと考えられるためＡの責任による履行不能であり、Ｂは当該“契約を解除”することができ、代金の返還請求もできます（第541条、第543条、大審院・明治39.10.29）。