ＡがＢに建物を売却し，代金受領と引換えに建物を引き渡し後に，Ｂがこの建物に隠れた瑕疵があることを発見したが，売主の瑕疵担保責任についての特約はない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。(平成14年・問９)

２．「Ｂは，この売買契約を解除できない場合でも，この瑕疵により受けた損害につき，Ａに対し賠償請求できる。」

４．「Ｂは，この瑕疵があるために，この売買契約を締結した目的を達することができない場合に限り，この売買契約を解除できる。」

【正解：×】

◆隠れた瑕疵 : 無過失責任

　瑕疵担保責任は無過失責任です。売主の過失は要件ではないため，売主に過失がなくても，売主は担保責任を負います。

▼民法570条では「売買の目的物に隠れたる瑕疵があるとき」となっていますが，この瑕疵はものの瑕疵〔物理的な瑕疵〕だけではなく，法律や行政上の制限を受ける「法律的な瑕疵」も含むものとされています。(最高裁・昭和41.4.14)

　もし，瑕疵が隠れたものではないときは，民法565条の一部滅失の担保責任になります。

２．「Ｂは，この売買契約を解除できない場合でも，この瑕疵により受けた損害につき，Ａに対し賠償請求できる。」

【正解：○】

◆隠れた瑕疵 : 善意無過失ならば，買主は損害賠償請求できる

　売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，買主は損害賠償を請求することができます。(570条)

　解除することができるのは，契約の目的を達成できないときに限られています。

　したがって，本肢の『解除できない場合でも，賠償請求できる』という記述は正しい記述です。

【正解：○】

◆隠れた瑕疵: 除斥期間は，知ったときから一年以内

　売買の目的物に『隠れた瑕疵』があったとき，買主が契約時にそのことについて善意無過失であり，発見したときから１年以内であれば，損害賠償請求や，(契約の目的を達成できないならば)解除権を行使することができます。

　この行使方法について，判例では『解除や損害賠償請求は裁判外の意思表示でもよい』としています(最高裁・平成4.10.20)が，損害賠償請求については，債務不履行から生じた債権なので，意思表示の時を起算点とするのではなく，引渡しのときから１０年の消滅時効にかかるとしています。(最高裁・平成13.11.27)

４．「Ｂは，この瑕疵があるために，この売買契約を締結した目的を達することができない場合に限り，この売買契約を解除できる。」

【正解：○】

◆隠れた瑕疵 : 契約を達成できないときに限り，善意無過失の買主は解除できる

　売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，契約の目的を達成できないときに限り，解除することができます。