不動産の売買契約が行われた後，売買の目的物である不動産に隠れた瑕疵があったことが判明した場合，買主は契約の解除または損害賠償の請求をすることができるが，民法の規定によればこの契約の解除または損害賠償の請求をなし得る期間は，次の記述のいずれとされているか。(昭和56年・問６)

２．「不動産の引渡しの時から２年以内。」

４．「買主が瑕疵がある旨を知った時から２年以内。」

【正解：３】

◆隠れた瑕疵の担保責任追及の除斥期間

　売買の目的物に『隠れた瑕疵』があったとき，買主は，発見したときから１年以内であれば，損害賠償請求や，契約の目的を達成できないならば解除をすることができます。

　行使方法について，判例では解除や損害賠償請求は裁判外の意思表示でもよいとしています。(最高裁・平成4.10.20)

●関連・解除による代金返還請求と損害賠償の消滅時効

　解除の原状回復による代金返還請求は，意思表示の時を起算点として１０年の消滅時効に服することになります。

　しかし，損害賠償請求については，判例では，債務不履行から生じた債権なので，意思表示の時を起算点とするのではなく，引渡しのときから１０年の消滅時効にかかるとしています。(最高裁・平成13.11.27)

　宅建業法・40条　目的物の引渡しの日から２年以上とする特約の場合を除いて，民法の規定(570条・566条３項)よりも買主に不利になる特約は禁止。

　住宅品質確保法・88条・２条　「新築住宅の基本構造部分」について瑕疵担保責任を負う期間を最短10年最大20年としてこれに反する特約で買主に不利なものは無効。