Brush Up! 宅建業法篇
正解・解説
自ら売主の制限に関する問題４ 手付等・損害賠償・違約金・未完成物件
【正解】
| １ | ２ | ３ | |
| × | ○ | ○ |
|
宅地建物取引業者Ａ（以下「Ａ」という）が自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢ （以下「Ｂ」という）と宅地又は建物の売買契約の締結をする場合において、次の記述は 宅地建物取引業法の規定によれば、○か×か。 |
１．「宅地建物取引業者Ａがみずから売主となる宅地又は建物の売買契約の
締結に際して、宅地建物取引業者でないＢから手付を受領したとき「Ｂは手
付の半額を放棄すれば契約の解除ができ、Ａは手付の全額を償還すれば契約
の解除ができる」と定めることができる。」
|
【正解：×】 みずから売主となる売買契約の締結に際して、買主から手付を受領したと き、買主は手付の半額を放棄すれば契約の解除ができる旨の特約は、買主に 有利な特約なので有効です。(前半は、○) しかし、売主は手付の全額を償還すれば契約の解除ができるとする特約は 「倍額を償還すれば解約できる」規定より買主に不利な特約なので、定める ことはできません。(後半は、×。従って、全体としては×) |
２．「宅地建物取引業者Ａがみずから売主となる宅地又は建物の売買契約に
おいて、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額の
予定を代金の額の10分の2と定めたときは、違約金の額を定めることはでき
ない。」
|
【正解：○】 みずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務不履 行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定め るときは、これらを「合算」した額が代金額の“10分の2”を超える定めを することはできません。 したがって、損害賠償の額の予定を代金の額の10分の2と定めたとき、そ れだけで限度額となるため、違約金の額を定めることはできません。 |
| ●合算して20％を超えてはいけない |
| 宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として，宅地建物取引業者でないＢとの間で３,０００万円の宅地の売買契約を締結したが，特約の定めにより，Ｂの債務不履行を理由とする契約解除に伴い，５００万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。 これは，宅地建物取引業法の規定に違反しない。(平成15年・問38・肢４) |
|
【正解：×】 ◆損害賠償の額＋違約金の合計は，２０％を超えることはできない 本肢の場合，損害賠償の予定額及び違約金の合計で１，０００万円となり，代金の額の２０％(600万円)を超えているので(1,000万円は代金の額の33％)，宅建業法に違反します。 |
３．「宅地建物取引業者Ａが、未完成の建物につき、みずから売主となるとき、買主
への所有権移転登記をすれば、保全措置を講じることなく、買主から代金額の
100分の5を超える中間金等を受領することができる。」
|
【正解：○】 未完成の建物につき、みずから売主となるとき、買主への所有権移転登記をすれ ば、保全措置の対象となる手付金等ではなくなるため、買主から代金額の100分の5 （又は1,000万円）を超える中間金等を受領することができます。 |