この問題は、結構引っかかる人が多いと思います。民法の問題と同じように考えてしまうからです。農地法は単なる手続の問題を訊いているに過ぎません。

　基本的な事項に還元してみましょう。

　勿論、このケースで全く民法が介在しないわけでもありません。農地法の存在を知らずに、契約してしまった賃借人のケースなどでは、補償や不法利得の問題も出てくると思います。しかし、本設問はそのような事後処理について尋ねているわけではなく、農地法の手続を訊いているのです。

＜宅建の試験の落とし穴＞

　宅建の試験では、このテの問題が多いです。
訊いている内容そのものはごく基本的なものなのに、
カザリに惑わされてしまうのです。

▼農地・採草放牧地の賃貸借は「引渡しをもって第三者への対抗要件とする」という規定(農地法16条１項)がありますが，これは≪第三者への対抗要件≫であり，本肢での契約の効力発生要件と混同してはいけません。

　賃貸住宅を建てるために宅地に転用する、ということで４条の許可を得ていながら、

　工事着工前に売却するというのは、転用しないで、農地のママ、住宅用地として売る

ということを意味します。

　つまり、現況農地→宅地への転用のための権利移転と見ることができます。

とすれば、５条の許可は必要です。

＜問題文の読み方＞

　本設問では、問題文の行間を読む力が試されています。

賃貸住宅を建てるため一度農地法の許可を受けた→４条の許可

工事着工前に売却する→転用しないで、現況農地のママ、売る

改めて農地法の許可→５条の許可

　転用目的で農地の所有権を移転する場合は、農地法第５条の許可だけで良く、

農地取得後に改めて第４条の許可は不要です。

　農地法第５条の許可とは、

「転用のために農地を取得して、農地を転用する」ための許可

であり、単に「転用のために農地を取得する」だけの許可ではないからです。

　農地を転用目的で取得する場合は、取得者が農家か否かには関係ありません。

原則として、第５条第１項の許可を受けなければならず、また市街化区域の農地では、

農業委員会への届出で足ります。

　土地収用法第３条に規定する事業で、同法20条の事業の認定を受けて、土地を強制的に収用または使用する場合(収用などによる使用収益権の取得)には、農地法上の許可は不要です。(農地法第５条第１項５号)

　しかし、土地収用法第３条に規定する事業であっても、単に事業用地として売買等により取得(任意取得)するときには，許可が必要です。(農地法第５条第１項)

　したがって、土地収用法第３条に規定する事業で、その事業の用に供するための農地
の取得というだけでは、許可が必要なケースなのか、不要なケースなのかわからないため、本設問の内容は不適切ということになります。 (出題者としては、取得＝任意取得と考えていたのかも知れませんが。)

　転用目的で権利移転する場合には農地法第５条の許可あるいは市街化区域の農地

の場合は農業委員会への届出が必要です。しかし、このように「農地の所有権を契約

締結時から１年以内に移転する」旨の契約を行おうとするときは、この契約の事前に

許可や届出を必要とするものではありません。(予約に農地法上の許可は要らない)

　このような契約では、農地法の許可を停止条件として「農地の所有権を契約締結時

から１年以内に移転する」ことになると思いますが、この契約締結時から１年以内に

農地法第５条の許可を受けておけばいいことになります。

(本設問では市街化区域外の農地のため、届出ではなく許可)