平成11年・18年は、譲渡損失の繰越控除と住宅借入金控除が重畳適用可能か問う問題。

租税特別措置法第41条の５の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(平成13年)

　譲渡資産の譲渡損失の金額については、その年の翌年以後３年内の各年分(合計所得金額が3,000万円以下の年分に限る)の総所得金額等からの繰越控除が認められます。

　バブル崩壊後では、不動産の下落で居住用財産は含み損があり、これに対応する政策がないと不動産の売買は促進されない為、創られた制度です。

◆適用要件は、所有期間＝５年超　(租税特別措置法41条の５第３項１号)

　居住用財産の譲渡には、譲渡した年の１月１日における所有期間５年超が要件になっています。

◆所有期間の要件は、整理しておく必要があります。

　「所有期間が10年を超え」→　特定の居住用財産の買換え特例　と混同しないように!

◆譲渡資産のこのほかの適用要件

・個人の居住用財産であること。

・譲渡先が、配偶者、直系親族、生計を一にする親族などの特殊関係者ではないこと

・譲渡原因が贈与や現物出資によるものではないこと。

・譲渡した居住用家屋の敷地に係る譲渡損失のうち面積500平方メートルを超える部分に相当する金額は除かれる。

　⇒改正点

　平成16年改正で，譲渡年の一定日に住宅借入金残高を有することが廃止されました。

◆住宅借入金控除と重畳適用可能

　特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除と住宅借入金控除は、重畳適用できます。

　平成11年度の法改正により、それまでは選択適用でしたが、重畳適用できるようになりました。(平成11年1月１日以後に譲渡した住宅には併用できます。)

◆譲渡損失の繰越控除の適用要件としては、

＜　譲渡があった年の前年分、または、前々年分において、

ほかの居住用財産の譲渡損失についてこの特例の適用を受けていないこと＞

　というものがあります。

　×・・・譲渡をした日から３年を経過する年まで

◆買い換え資産の適用要件

・譲渡した年の属する年の翌年12月31日までに買い換え資産を取得し、かつ、

・当該取得の日に属する年の翌年12月31日までの間に居住の用に供した、または、供する見込みであること

・住宅の床面積　50平方メートル以上(登記簿の面積)

・繰越控除年の年末において、買換え資産に係る一定の住宅借入金等の残高を残していること(金融機関・住宅金融公庫などからの償還期間10年以上のもの)

◆居住の用に供されなくなった日から３年を経過する年の12/31までに譲渡

　居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する年の属する年の12月31日までに譲渡されるものなら、この特例の適用が受けられます。

◆使い分け

・譲渡する一定の居住用財産住宅借入金等の残高がないときには、この新設の特例は使えない。残高がある場合は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」を使うこともできる。

・この新設の特例では買い替え資産について取得要件はない。「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」では取得する資産について要件がある。

・「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」では譲渡損失は全額繰越控除できるが、この新設の特例では上限が「住宅借入金等の残高−譲渡価額」に限られる。

　上の41条の５の適用を受けるには，特定の居住用財産を譲渡するとともに,買換えた居住用資産がなければいけませんでしたが，新たに創設された41条の５の２では居住用資産の取得要件がないことから，特定の居住用財産を譲渡したのみでも,適用を受けることができます。

　つまり，居住用財産を譲渡した後に賃貸住宅に住み替えたり，両親等の親族の住宅に移り住む場合でも，この制度が適用されます。資産デフレによる住宅価格の下落やリストラの状況下への対処法として選択肢のひとつを増やす意義があります。

　◎41条の５と41条の５の２で共通するもの

２つの特例とも，譲渡資産に係る譲渡損失があるときは,「当該譲渡資産の譲渡による所得」以外の所得との損益通算及び翌年以降の繰越控除が認められている。〔『ほかの所得との損益通算の禁止』の原則の例外的な措置〕

　　　　　　　　　　　　・買換え特例
　　　　　　　　　　　　・3,000万円特別控除
　　　　　　　　　　　　・住宅ローン控除

　　※「収用交換等の５，０００万円特別控除」や「代替資産取得の課税の繰り延べ」も
　　　　一定の要件を満たせば可能。

　譲渡損があるとき　→　以下の２つを併用できる。

　　　　　　　　　　　　・住宅ローン控除
　　　　　　　　　　　　・損益通算及び繰越控除