Ａは，自己所有の建物をＢに売却したが，Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。(平成16年・問３)

２．「ＤがＡからこの建物を賃借し，引渡しを受けて適法に占有している場合，Ｂは，Ｄに対し，この建物の所有権を対抗でき，賃貸人たる地位を主張できる。」

４．「Ａはこの建物をＦから買い受け，ＦからＡに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合，Ｂは，Ｆに対し，この建物の所有権を対抗できる。」

　この２つとも該当する者に対しては，登記がなければ対抗することができません。

【正解：○】昭和61年・問７・肢２，平成10年・問１・肢３，【関連】平成３年・問４・肢４，

◆不法占拠者−登記なくして対抗できる

　　　　　　　　　　　　　Ａ(売主)―Ｂ(買主)　未登記
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓明渡し請求　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　権原のないＣ(建物を不法占有)

　無権原で建物を不法占有しているＣは，「Ｂに登記がないことを主張するについて正当の利益を有する第三者」ではありません。(最高裁・昭和25.12.19)

　したがって，Ｂは，登記がなくても自らの所有権に基づいて建物の返還請求権を有し，Ｃに対して，建物の明渡しの請求をすることができます。

▼不法占有者Ｃとはどのような人か?
　ギャングのように勝手に通り掛かりに見た他人の不動産を占拠するというようなケースはマレで，実際は，すでに賃貸借契約が終了しているにもかかわらず何の権原もなく占有しているような場合が多いと思われます。

【正解：○】

　　　　　　　　　　　　　Ｙ(売主)―Ｘ(買主)　未登記
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓明渡し請求　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　権原のないＺ(甲土地を不法占有)

　Ｚは甲土地を正当な権原なくして占有しているので，貸金債権の回収のためといっても，不法占拠者です。Ｘは登記なくしてＺに対抗できます。

【正解：×】

　　　　　　　　　　　　　Ｙ(売主)―Ｘ(買主)　未登記
　　　　　　　　　　　　　｜　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　└差押債権者Ｚ(差押えの登記)

　差押債権者Ｚは，「Ｘに登記がないことを主張するについて正当の利益を有する者」なので，Ｘは登記なくして差押債権者Ｚに対抗できません。(最高裁・昭和39.3.6)したがって本肢は誤りです。

２．「ＤがＡからこの建物を賃借し，引渡しを受けて適法に占有している場合，Ｂは，Ｄに対し，この建物の所有権を対抗でき，賃貸人たる地位を主張できる。」

【正解：×】昭和58年・問14・肢２，63年・問12・肢４，平成元年・問13・肢１，【賃借権の登記】２年・問13・肢１，【転貸】平成12・問12・肢１，⇔cf.【使用貸借】平成９年・問８・肢１

◆対抗要件を備えた賃借人−登記がなければ対抗できない

　　　　　　　　　Ｂ(買主)　未登記
　　　　　　　／　　　　　　　　　　
　Ａ(売主)　　　
　　　　　　　＼
　　　　　　　　　Ｄ(建物の賃借人)　既に引渡しを受けて適法に占有→対抗要件を具備

　売買目的の不動産に対抗要件〔建物では引渡し・賃借権の登記，土地では借地上の建物の所有権の登記または表示の登記・借地権の登記〕を具備した賃借人がいる場合，その賃借人は賃借権をもって新しい所有者に対抗することができます。(借地借家法・31条１項，同10条，民法605条)

　対抗要件を備えた賃借人も「新しい所有者Ｂに登記がないことを主張するについて正当の利益を有する第三者」になります。

　したがって，所有権移転登記をまだ行っていないＢは，建物の所有権を主張できず，またこの建物の賃貸人の地位も主張することができません。(最高裁・昭和49.3.19等)

▼本肢でのＤがＡの承諾を得て転貸し，転借人に既に引き渡していた場合も，Ｄは，建物の新所有者(買主)Ｂに対抗することができます。(出題:平成12・問12・肢１)

【正解：×】

　　　　　　　　　Ｃ(買主)　所有権移転登記
　　　　　　　／　　　　　　　　　　
　Ｂ(売主)　　　
　　　　　　　＼
　　　　　　　　　Ａ(建物の賃借人)　引渡しor賃借権の登記があればＣに対抗できる

　Ａは，建物の引渡しを受けていなくても，賃借権の登記を得ていれば，Ｃに対抗できるので，＜建物の引渡しを受けていないときは，常にＣに対抗することができない＞とする本肢は誤りになる。

【正解：×】
　　　　　　　　　Ｃ(買主)　所有権移転登記
　　　　　　　／　　　　　　　　　　
　Ｂ(売主)　　　
　　　　　　　＼
　　　　　　　　　Ａ(建物の賃借人)　引渡しor賃借権の登記があればＣに対抗できる
　　　　　　　　　｜Ｂの承諾を得て第三者に転貸して居住させている
　　　　　　　　第三者

　(本問題では，Ｃが所有権移転登記を得ているかどうかについては書いてありませんが，Ｃが登記を得ていることを前提として説明します。)

　Ａは，自ら建物に居住していなくても，Ｂの承諾を得て第三者に転貸し居住させているので，第三者を介しての間接占有となり，Ｃに対抗できます。

平成７年・問７・肢３，８年・問３・肢４，８年・問13・肢２，10年・問１・肢１，11年・問13，
cf.建物が滅失した場合　平成８年・問13・肢３，13年・問12・肢３，15年・問13・肢１，

【正解：○】初出題

◆ほかの共有者−登記がなければ対抗できない

　　┌Ａ(持分１/２，売主)――Ｂ(買主)　未登記
　　｜
　　｜共有
　　└Ｅ(持分１/２，共有者)

　共有では，各共有者は，ほかの共有者の同意を得ることなく，自由に，自己の持分を処分すること〔売却，抵当権の設定等〕ができます。(民法206条)

　しかし，判例では，譲渡人以外のほかの共有者は，「持分の譲受人に登記がないことを主張するについて正当の利益を有する第三者」になるとし，Ａの持分を譲り受けたＢは，譲渡人Ａ以外の共有者Ｅに対して，登記がなければ対抗することはできないとしています。(最高裁・昭和46.6.18)

４．「Ａはこの建物をＦから買い受け，ＦからＡに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合，Ｂは，Ｆに対し，この建物の所有権を対抗できる。」

【正解：○】【関連出題】平成８年・問３・肢１，平成７年・問５・肢３

◆前主−登記なくして対抗できる

　Ｆ(Ａの前主，登記上の名義人)――Ａ(売主)　未登記――Ｂ(買主)　未登記

　この建物の所有権は，Ｆ→Ａ→Ｂと移転しているので，ＦはＡの前の所有者〔前主〕としてＢとは対抗関係にはなく，当事者に準じる立場にあります。つまり，Ｆは，「Ｂに登記がないことを主張するについて正当の利益を有する第三者」ではありません。(最高裁・昭和41.11.29等)

　したがって，Ｂは，登記がなくても，Ｆに対して，この建物の所有権を対抗することができます。

▼前主と後主
　Ａ→Ｂの物権変動についてＦを『前主』，Ｆ→Ａの物権変動についてＢを『後主』ということがあります。

【正解：○】

　Ｚ(Ｙの前主，登記上の名義人)――Ｙ(売主)　未登記――Ｘ(買主)　未登記

　平成16年・問３・肢４のソックリ問題です。この司法書士の問題をモデルにしたと思われます。

【正解：×】

　Ａ(売主，登記上の名義人)――Ｂ(買主)　未登記

　ＡＢ間で，代金全額が支払われたときに所有権がＡからＢに移転する旨を約定して売買契約が締結されているので，ＢがＡに代金全額を支払ったときに，当該土地の所有権はＢに移転している。したがって，Ｂは登記がなくても，Ａに対して所有権移転を主張できる。Ａは当該売買契約の当事者なので，「Ｂに登記がないことを主張するについて正当の利益を有する第三者」ではない。

【正解：×】『不動産について権利を得た者は登記がなければ第三者に対抗できない』というのは，第三者の利益を保護するための規定なので，第三者の側から登記のない権利取得者に対してその権利取得を認めても差し支えない。(大審院・明治39.10.10)