Brush Up!　権利の変動篇

解除・物権変動の過去問アーカイブス　平成16年・問９　解除と第三者

権利保護要件と対抗要件

ＡはＢに甲建物を売却し，ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡＢ間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。(平成16年・問９)
１．「ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し，その設定登記をした後，ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合，Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。」

２．「Ｂが甲建物をＤに賃貸し引渡しも終えた後，ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合，Ａはこの賃借権の消滅をＤに主張できる。」
３．「ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが，その設定登記をする前に，ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し，その旨をＥに通知した場合，ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり，Ｅの抵当権は消滅する。」

４．「ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除したが，ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に，Ｂが甲建物をＦに賃貸し引渡しも終えた場合，Ａは，適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をＦに主張できる。」

【正解】

１ ２ ３ ４
○ × × ×

●権利保護要件
　解除によって，当事者以外の (解除前の) 第三者の権利を害することはできない。(545条１項但書)

　契約が解除されると，当該契約の締結時に遡って契約は消滅し，はじめから存在しなかったのと同じになります。(判例・通説)解除権の行使によって，各当事者は相手方を原状に回復させる義務を負いますが，解除の前後で第三者が利害関係を持つことがあり，その処理をどうするかということが問題になります。判例・通説では，次のようになっています。

　解除前の第三者 　解除後の第三者
　民法545条１項によって第三者が保護されるには
　以下の権利保護要件が必要。(545条１項，判例)

　登記　(転得者，抵当権者，借地権者等の場合)
　引渡し　(建物の賃借人の場合)

 　解除権者と第三者は対抗関係にあるので，
　第三者は以下の対抗要件を具備しないと，
　解除権者に対抗できない。(177条)

　登記　(転得者，抵当権者，借地権者等の場合)
　引渡し　(建物の賃借人の場合)
　第三者の善意・悪意は問わないことに注意。

※賃貸借，雇用，委任，組合契約では，解除の効果は遡及しない。(620条，630条，652条，684条)
※解除権も解除する事由が発生したときから１０年の消滅時効にかかる。(判例)

※契約の解除は必ずしも債務不履行によるとは限らない。例えば，「担保責任による解除」，「手付による解除」(557条)，「請負での注文者の解除」(641条)，「委任での各当事者からの解除」(651条)など。

１．「ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し，その設定登記をした後，ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合，Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。」

【正解：○】第三者＝所有権の場合　平成３年・問４・肢２，

◆解除前の第三者−抵当権者

　　　　　　　　　　　　　　┌　Ｃ　(抵当権を設定)　抵当権設定登記
　　　Ａ　(売主)　――　Ｂ　(買主)　

　　Ａ→Bに　　　　　　　　　Ｃを抵当権者とする
　　所有権移転登記　　　　抵当権設定登記　　　　　　Ａが売買契約を解除

　―●―――――――――●――――――――――●―――――

　抵当権者Ｃは，Ａが解除する前に現れた第三者なので，Ｃが保護されるには，権利保護要件として，Ｃを抵当権者とする抵当権設定登記が必要です。(民法545条１項但書，判例)　

　本肢では，Ｃを抵当権者とする抵当権設定登記がされているので，Ｃはその建物に抵当権が設定されていることをＡに主張することができます。この結果，Ａはその抵当権の消滅をＣに主張することはできません。

　このことにより，Ａは解除してもＡに返還されるのは『Ｃの抵当権がついている建物』ということになります。

２．「Ｂが甲建物をＤに賃貸し引渡しも終えた後，ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合，Ａはこの賃借権の消滅をＤに主張できる。」

【正解：×】

◆解除前の第三者−賃借人　　　　　　　　　　　　　　

　　　Ａ　(売主)　――　Ｂ　(買主，賃貸人)　
　　　　　　　　　　　　　　｜
　　　　　　　　　　　　　　Ｄ　(賃借人)　引渡し

　　Ａ→Bに　　　　　　　　　Ｄが賃借権を取得，
　　所有権移転登記　　　　甲建物の引渡し　　　　　　Ａが売買契約を解除

　―●―――――――――●――――――――――●―――――

　賃借人Ｄは，Ａが解除する前に現れた第三者なので，Ｄが保護されるには，権利保護要件として，建物の引渡しを受けていなければなりません。(民法545条１項但書，判例)　

　本肢では，Ｄは既に建物の引渡しを受けているので，Ｄはその建物についての自己の賃借権をＡに主張することができます。その結果，Ａはその賃借権の消滅をＤに主張することはできません。したがって，本肢は誤りです。

　このことにより，Ａは解除してもＡに返還されるのは『Ｄの賃借権がついている建物』ということになります。

３．「ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが，その設定登記をする前に，ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し，その旨をＥに通知した場合，ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり，Ｅの抵当権は消滅する。」

【正解：×】

◆解除前の第三者
　Ｅは，Ａに対しては自己の権利を主張できないが，抵当権の設定自体は無効ではない

　　　　　　　　　　　　　　┌　Ｅ　(抵当権を設定)　
　　　Ａ　(売主)　――　Ｂ　(買主)　
　　　　　　　　　　

　　Ａ→Bに　　　　　　　　　ＢとＥが抵当権設定契約，
　　所有権移転登記　　　　を締結したが，未登記　　　　　　Ａが売買契約を解除

　―●―――――――――●―――――――――――●―――――

　本肢の場合，Ｅは解除前の第三者に該当しますが，抵当権設定登記をしていないので権利保護要件を満たしていません。そのため，Ｅは建物に抵当権が設定されていることをＡに対して主張することはできません。⇒　Ａに返還されるのは抵当権のついていない建物になる。

　しかし，「Ｂを抵当権設定者とする抵当権が設定されたこと」と「Ｅが抵当権をＡに対して主張できるかどうかということ」は別次元の問題であり，Ｅが抵当権をＡに対して主張できないからといって，Ｂを抵当権設定者とする抵当権の設定が無効になるわけではありません。

　したがって，＜ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり，Ｅの抵当権は消滅する。＞とする本肢は誤りです。〔本肢では，「通知した場合」となっていますが，通知の有無は関係ありません。〕

４．「ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除したが，ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に，Ｂが甲建物をＦに賃貸し引渡しも終えた場合，Ａは，適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をＦに主張できる。」

【正解：×】

◆解除後の第三者

　　Ａ　(売主)　――　Ｂ　(買主，賃貸人)　
　　　　　　　　　解除　｜
　　　　　　　　　　　　　Ｆ　(賃借人)　引渡し

　　Ａ→Bに　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｆが賃借権を取得，
　　所有権移転登記　　　　Ａが売買契約を解除　　　甲建物の引渡し　　　　　　

　―●―――――――――●――――――――――●―――――

　Ｆは，Ａが解除した後に現れた第三者なので，ＦとＡは対抗関係に立ち，どちらが対抗要件を先に具備したかで優劣が決まります。(民法177条，判例)　
　　　　　＜対抗要件 : Ａは所有権移転登記，Ｆは建物の引渡し＞

　本肢では，Ｆは既に建物の引渡しを受けているので，Ｆは自己の賃借権についてのＡへの対抗要件を満たしています。その結果，Ａはその賃借権の消滅をＦに主張することはできません。したがって，本肢は誤りです。

●参考問題
１．「Ａの所有地がＡからＤ，ＤからＥへと売り渡され，Ｅ名義の所有権移転登記がなされた後でも，ＡがＤの債務不履行に基づきＡＤ間の売買契約を解除した場合，Ａは，その所有権をＥに対抗することができる。」(宅建・平成３年・問４・肢２)

【正解：×】

◆解除前の第三者

　Ａ　(売主)　――　Ｄ　(買主)　
　　　　　　　　　　　　｜売却
　　　　　　　　　　　Ｅ　(転得者)　所有権移転登記

　　Ａ→Ｄに　　　　　　　　　ＤがＥに売却し，
　　Ａの所有地が売却　　　　所有権移転登記　　　　　　ＡがＡＤ間の売買契約を解除

　―●―――――――――●――――――――――●――――――――――

　Ｅは，Ａが解除する前に現れた第三者なので，Ｅが保護されるには，権利保護要件として，Ｅへの所有権移転登記が必要です。(民法545条１項但書，判例)　

　本肢では，Ｅへの所有権移転登記がされているので，Ｅはその建物についての自己の所有権をＡに主張することができます。その結果，ＡはＡＤ間の売買契約の解除によって自己の権利をＥに主張することはできません。

　このことにより，Ａは解除しても土地はＡには返還されませんが，ＡはＤに対しこのことについての損害賠償を請求することができます。

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