建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(宅建・平成２年・問14)

２．「規約は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議でのみ設定することができ，最初に建物の専有部分の全部を所有する分譲業者は，規約を設定することはできない。」

４．「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決められるが，この区分所有者の定数は，規約の定めによっても減じることはできない。」改

【正解：○】

◆管理組合法人の監事

　管理組合法人には，「法人を代表し，かつ，法人の執行機関である」理事と「その財産の状況や理事の職務執行の状況を監視する監督機関である」監事を置かなければいけません。(49条１項，50条１項)

　理事や監事になれる者は区分所有法では特に定めはありませんが，「区分所有者でなくてもよいが，法人はなることができない」と考えられています。(新しいマンション法・p.261)

　ただし，監事の場合は，理事を監督する立場にあることから，理事や管理組合法人の使用人が兼務することはできません。(50条２項)

●監事の職務

　・管理組合法人の財産の状況の監査

　・理事の職務執行の状況を監査

　・財産の状況又は業務の執行について不正の事実があることを発見したときは集会で報告する。

　・報告するため必要があるときは集会を招集する。(以上は，50条２項，民法59条等)

　・管理組合法人と理事との利益が相反する事項については監事が管理組合法人を代表する。(51条)

２．「規約は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議でのみ設定することができ，最初に建物の専有部分の全部を所有する分譲業者は，規約を設定することはできない。」

【正解：×】

◆公正証書による規約

【正解：×】

◆占有者の権利と義務

　区分所有法では，区分所有者だけではなく，占有者の義務と権利についても以下のように規定してあります。

●占有者の義務

　区分所有者以外で専有部分を占有している者(賃借人・使用借人等)は，区分所有者の団体の構成員ではありませんが，建物を占有して使用する以上は，建物等の使用方法について区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います。(46条２項)

●占有者の権利

　・集会での意見陳述権〔議題に利害関係があるとき〕　(44条１項)

　・集会招集の掲示〔意見陳述権の確保〕　(44条２項)

　・弁明の機会〔占有者に対する引渡し請求〕　(60条３項)

　・規約の閲覧　(33条２項)

４．「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決められるが，この区分所有者の定数は，規約の定めによっても減じることはできない。」改

【正解：×】

◆共用部分の変更

　共用部分の変更〔その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。〕は，区分所有者数及び議決権の４分の３以上の多数による集会の決議がなければ，することができません。

　ただし，区分所有者の定数は，規約でその過半数まで減ずることができます。(17条)

▼共用部分の変更〔その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。〕は，特定の専有部分の使用に『特別の影響』を与える場合は，その専有部分の所有者の承諾を得なければいけません。したがって，特別決議があっても『特別の影響』を受ける専有部分の所有者の承諾がなければ共用部分の変更をすることはできません。