建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，正しいものはどれか(宅建・平成７年・問14)

２．「区分所有建物の一部が滅失し，その滅失した部分が建物の価格の１/２を超える場合，滅失した共用部分の復旧を集会で決議するためには，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数が必要であり，規約で別段の定めをすることはできない。」

４．「規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合で，その区分所有者の承諾を得られないときは，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数による決議を行うことにより，規約の変更ができる。」

【正解：×】

◆共用部分の変更

　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は，原則として区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数による特別決議となりますが，「区分所有者の数」は規約によって，その過半数まで減じることはできます（第17条）。

　しかし，議決権については，減じることはできません。

　なお，議決権は，専有部分の床面積の割合により（第14条），また区分所有者の定数とは、区分所有者の頭数のことをいいます。

≪補足≫

　共用部分の変更の結果，専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合，その影響を受ける専有部分の所有者の承諾も必要とされていることにも、注意してください。(第17条２項)

≪チョットご注意≫

　本問では、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」となっており，ウッカリ「を除く」を見過ごすことのないようにしましょう。問題によっては180度答が違ってくる場合があります。

２．「区分所有建物の一部が滅失し，その滅失した部分が建物の価格の１/２を超える場合，滅失した共用部分の復旧を集会で決議するためには，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数が必要であり，規約で別段の定めをすることはできない。」

【正解：○】

◆大規模滅失の復旧

【正解：×】

◆保存行為

　共用部分の保存行為とは，共用部分の滅失や毀損等を防止することであり，過半数の議決をしている間に，毀損等が進行するおそれもあるため，保存行為は，各区分所有者が単独ですることができます（第18条1項但書）。

　ただし，規約で別段の定めがある場合は，それに従います。〔保存行為は管理者を通じて行うものとする等〕。（第18条３項）

●保存行為

　滅失・損傷を防止し現状を維持するための行為で，緊急性を要するか，比較的軽度の共用部分の維持行為。 (月々の管理費で賄えない範囲のものは除外すると考えられています。)

　例・廊下・階段等の清掃，点検，破損箇所の小修繕

４．「規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合で，その区分所有者の承諾を得られないときは，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数による決議を行うことにより，規約の変更ができる。」

【正解：×】

◆特別な影響を及ぼす場合の承諾，

　規約の設定や変更又は廃止は，４分の３以上の「特別決議」によりますが，規約の変更が一部の区分所有者〔≠一部共用部分の区分所有者に注意〕の権利に特別の影響を及ぼす場合には，その区分所有者達の保護も必要であり，その区分所有者全員の承諾を得られない場合には，その区分所有者の意思が尊重され，規約の変更をすることはできません（第31条1項）。

●対比●　一部共用部分に関する全員の規約　

　一部共用部分に関する事項についての区分所有者全員の規約の設定，変更，又は廃止は，一部共用部分の区分所有者の１/４を超える者又は一部共用部分の区分所有者全体で有する議決権の１/４を超える議決権を持つ者が反対したときはすることができません。(３１条２項)

　註　一部共用部分の区分所有者・・・当該一部共用部分を共用すべき区分所有者