建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか(宅建・平成９年・問13)

２．「建物の価格の１/３に相当する部分が滅失したときは，規約に別段の定め又は集会の決議がない限り，各区分所有者は，自ら単独で滅失した共用部分の復旧を行うことはできない。」

４．「区分所有法第６２条第１項に規定する建替え決議は，規約で別段の定めをすれば，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数により行うことができる。」

【正解：×】

◆保存行為

　共用部分の保存行為は，管理者及び各区分所有者は，自ら単独で行うことができ，集会の決議を必要としません。(18条１項但書)保存行為は比較的軽度なものか緊急を要する維持行為が想定されているため，特別な利害を有する者の承諾については規定がなく不要とされています。

　ただし，集会の決議を必要とせずに単独で行えるといっても，規約で別段の定めがあるとき〔例えば，保存行為については各区分所有者は管理者を通じて行うことにするなど〕には，それに従います。(18条２項)

　したがって，本肢では「いかなる場合でも自ら単独で行うことができる。」となっているので×になります。

２．「建物の価格の１/３に相当する部分が滅失したときは，規約に別段の定め又は集会の決議がない限り，各区分所有者は，自ら単独で滅失した共用部分の復旧を行うことはできない。」

【正解：×】

◆小規模滅失の復旧

【正解：○】

◆大規模滅失の復旧

　建物の価格の２/３に相当する部分が滅失　⇒　建物価格の１/２を超える部分が滅失

　建物価格の２分の１を超える部分が滅失したときは，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の「特別決議」となり，この定数は規約によって，別段の定めをすることはできません（第61条5項）。

４．「区分所有法第６２条第１項に規定する建替え決議は，規約で別段の定めをすれば，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数により行うことができる。」

【正解：×】

◆建替え決議

　区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は，集会において，区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数により行うことができます。この５分の４以上は規約で別段の定めをすることができません。このほかに区分所有法第６２条第１項の建替えの要件としては，従前の敷地と新たに建築する建物の敷地が一部でも重なっていなければいけないというものがあります。

▼区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は，平成14年法では，次のような手順を踏むことになりました。

　表現が妥当かどうかは疑問ですが，『建替えに反対する者を区分所有関係から一定の手続によって排除していくシステム』が区分所有法に規定する建替え決議後の手続です。

　区分所有法に規定する区分所有関係が『多数決原理で動くシステムであって私権が一定のものについては当然に制限される』と言っても，建替えに反対する区分所有者から区分所有権・敷地利用権を問答無用で取り上げるということはできません。

　決議のときは反対であってもその後翻意することもありますし，区分所有から離脱する者への配慮も必要です。区分所有法では，建替えに賛成する者と反対する者の衡平が維持されるように配慮した手続を区分所有者に要求しています。