建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(宅建・平成11年・問15)

２．「区分所有者は，建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体である管理組合を構成することができるが，管理組合の構成員となるか否かは各区分所有者の意思にゆだねられる。」

４．「区分所有者は，規約に別段の定めがない限り，集会の決議によって，管理者を選任することができるが，この管理者は，区分所有者以外の者からも選任することができる。」

【正解：○】

◆区分所有権の目的

　区分所有権の目的となる〔専有部分となる〕には，「構造上区分されている」 (構造上の独立性)，「独立して住居・店舗・事務所または倉庫など建物としての用途に供することができる」 (利用上の独立性)，この２つの要件を同時に満たしていなければいけません。

　したがって，構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべきものは，区分所有権の目的とはなりません。

　本肢の「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他」は法定共用部分です。

●法定共用部分・・・区分所有関係の成立と同時に，その性質から，
　　　　　　　　　　　　　法律上当然に共用部分となるもの

　例1・区分所有建物のうち専有部分を除く部分
　　　〔建物の基礎・耐力壁・屋根等の建物全体の躯体部分〕
　　　〔建物全体の共同の出入口・ロビー・数個の専有部分に通じる廊下や階段室〕
　　　→構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分

　例2・専有部分に属しない建物の附属物
　　　　−建物に附属して効用上その建物と不可分の関係にあるもの
　　　　〔ガス・水道・電気等の配管・配線のうちの本管，エレベーター等の諸設備〕
　　　　※配管・配線等のうち特定の専有部分で使用する枝管・枝線は専有部分，
　　　　　それ以外は共用部分。ただし，特定の専有部分のための枝管・枝線であっても
　　　　　それが共用部分内を通過している部分は共用部分と考えられている。
　　　　　この区別は，水漏れ等や欠陥部分があったときのトラブルで，誰が損害賠償の
　　　　　責任主体になるのかを判断する上で重要。　　　　

２．「区分所有者は，建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体である管理組合を構成することができるが，管理組合の構成員となるか否かは各区分所有者の意思にゆだねられる。」

【正解：×】

◆第３条に規定する区分所有者の団体

　区分所有者は，区分所有関係に入ることによって，当然に区分所有者の団体 (本問題では，管理組合) の構成員になります。したがって，本肢の「管理組合の構成員となるか否かは各区分所有者の意思にゆだねられる。」は×です。

　区分所有建物が全部滅失すると，『敷地(だった土地)の共有』または『敷地利用権の準共有』になり，区分所有法ではなく民法上の共有で敷地等を考えることになる。

　変更は共有者の全員一致によって行い〔２５１条〕，管理は持分の価格に従いその過半数をもって決することになり〔２５２条〕，各共有者は原則として共有物分割を請求すること〔２５６条〕ができるようになる。

　区分所有建物が全部滅失して区分所有建物を再建する場合は，民法２５１条の変更にあたるため，原則として，共有者の全員の同意がなければ，することができない。

〔政令で指定された災害による大規模滅失の復旧や建替えについては，『被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法』(平成７年制定)が適用される。〕

【正解：○】

◆専有部分が共有の場合の議決権行使者の指定

　一戸の専有部分を数人で共有している場合でも，集会で議決権を行使できるのは共有者の中の一人だけなので，共有者の協議によって，議決権を行使する者を定めておかなければいけません。(40条)　⇒　本条は，昭和58年法で商法２０３条２項の「株式の共有者は権利行使すべき者一人を定める」に倣って導入されました。

　この規定は強行規定なので，規約で「共有者全員を集会決議での区分所有者の数にカウントする」などの別段の定めをすることはできません。

●共有の場合の議決権

　議決権を行使する者が定められている場合には，その者のみが議決権を行使することができ，当該区分所有者の数は一とカウントされますが，議決権についても当該専有部分の床面積割合によります。議決権を行使した者の『共有者間での持分の割合』によるのではありません。

４．「区分所有者は，規約に別段の定めがない限り，集会の決議によって，管理者を選任することができるが，この管理者は，区分所有者以外の者からも選任することができる。」

【正解：○】

◆管理者

　管理者になれる者については，区分所有法では何ら規定がなく，区分所有者でなくてもよく，また自然人・法人も関係なく，複数の管理者を置くこともできます。

　管理者は，民法上の委任契約の受任者の地位に準じ，委任契約の規定が準用されます。このため，選任されただけでは管理者になりません。管理者になることを受諾する意思表示をして初めて委任契約が生じ，管理者になります。(28条)

　　　　　　●重要●　『選任＋受諾の意思表示』　⇒　管理者の就任

【問題例】　「規約の定め又は集会の決議によって選任された管理者は，当然に管理者となる。」　【正解：×】　⇒　選任された者は，承諾することによって管理者となる。

▼区分所有法では，規約は区分所有者の団体の根本規則として，集会は管理組合の意思決定機関として，管理者は(一定範囲の管理行為についての)区分所有者の団体の業務執行者として位置付けられています。(３条，新しいマンション法・p.37)

▼管理者の選任は，規約にその定めがあればそれに従い，規約に定めがないときは集会の決議によって行います。(25条１項)

　もっとも，実は，規約を定めるのも“任意規定”になっています。規約がなければ，区分所有法の文言どおりに管理・運営することになります。しかし，大半の区分所有建物では個別性が強く，区分所有法の定める範囲内で規約を作らざるを得ないのです。