建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(宅建・平成13年・問15)

２．「一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定，変更，又は廃止は，当該一部共用部分を共用すべき区分所有者全員の承諾を得なければならない。」

４．「管理者は，少なくとも毎年１回集会を招集しなければならないが，集会は，区分所有者全員の同意があるときは，招集の手続を経ないで開くことができる。」

【正解：×】

◆公正証書による規約

　『共用部分の持分割合の定め』は原則として，区分所有者による規約の設定・変更によります。⇒　各共有者の持分は原則として専有部分の床面積割合によりますが，規約で別段の定めができます。

　最初に建物の専有部分の全部を所有する者 (分譲業者等) は，『規約共用部分に関する定め』に関する規約は設定することができますが，本肢の『共用部分の持分割合の定め』に関する規約を，公正証書で設定することはできません。分譲業者等が公正証書規約で設定できるのは下記の四つに限られています。

●公正証書による規約を定める−一定範囲に限られる

　規約は本来，区分所有者の意思に基づいて集会の決議で設定されるべきものですが，重要なものに限っては，分譲業者が規約で定めておく必要があります。

　規約共用部分や規約敷地の定め，敷地利用権の割合，分離処分ができるか等の定めをあらかじめ決めておけば，後日の紛争を回避することができ，分譲時点で買受人の共有持分が確定しているので，買受人も安心です。

　ただし，分譲業者が単独で設定できるといっても，その内容を客観的に明らかにしておく必要があり，そのために区分所有法では，公正証書で定めるものとしています。

●公正証書規約が設定されているときは，規約は２段階にわたって定められる　

　公正証書規約−分譲業者が設定
　　　　　　　↓
　区分所有者による規約の設定

(備考) 公正証書による規約設定はすることができるのであって，必ずしなければならないものではない。公正証書による規約設定をしない場合は，区分所有者による規約の設定のみになる。

・分譲業者等が公正証書によって規約を設定する　〔３２条〕　←　原始規約の一部

・書面又は電磁的方法による全員の合意で規約を設定する　〔４５条２項〕

　〔マンションのいわゆる原始規約は，分譲業者等が原案を作成して購入者全員から原案に対する承諾書(合意書)を集める方式で設定されることが多いようです。この方式は４５条２項に基づいて『書面による全員の合意』で規約を設定したことになります。〕

※昭和37年法(1962)では規約の設定・改廃は区分所有者全員の書面による合意によって行うとなっていましたが，昭和58年法(1983)で現行の４分の３以上の多数決による(３１条１項)と改正されました。平成14年法(2002)では，新たに『電磁的方法による全員の合意』，『書面・電磁的方法による決議』が加わりました。　

２．「一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定，変更，又は廃止は，当該一部共用部分を共用すべき区分所有者全員の承諾を得なければならない。」

【正解：×】

◆一部共用部分に関する規約の設定・変更・廃止

　本肢では，「当該一部共用部分を共用すべき区分所有者全員の承諾を得なければならない」とあるので×です。本肢では，「区分所有者全員の利害に関係しないもの」となっていますが，混乱させるための「落とし穴」です。問題を解くのに直接関係するものではありません。

　一部共用部分に関する事項についての区分所有者全員の規約の設定，変更，又は廃止は，一部共用部分区分所有者の１/４を超える者又は一部共用部分区分所有者全体で有する議決権の１/４を超える議決権を持つ者が反対したときはすることができません。(３１条２項)

　〔３/４以上の賛成が必要とすると厳格になりすぎて円滑に規約の設定・変更ができなくなるため，一部区分所有者の人数・議決権の１/４を超える積極的な反対がなければ，つまり，賛成も反対もしない者を含めて反対しない者が３/４以上あれば，規約の設定・変更ができるようにしています。〕

　註　一部共用部分区分所有者・・・当該一部共用部分を共用すべき区分所有者

●一部共用部分について

　一部共用部分の管理のうち，｢区分所有者全員の利害に関係するもの」又は「区分所有者全員の規約に定めのあるもの」は区分所有者全員で行う。(16条，30条２項)　

　したがって，区分所有者全員の利害に関係するものは，その一部共用部分を共用すべき区分所有者の規約で定めることはできない。

【正解：×】

◆管理者の訴訟追行権

　区分所有法では，管理者は，その職務に関して，団体の代表者ではなく，区分所有者のための代理人として，規定されています(26条２項)が，その代理権は，建物等の管理事務に関するものと考えられ，訴訟追行権までは含まれないと考えられます。したがって，管理者がその職務に関して訴訟するためには訴訟追行権を授権される必要があります。

　管理者は，規約又は集会の決議により，その職務に関して，区分所有者のために原告または被告になること〔訴訟を追行すること〕ができます。(26条４項)

　管理者は，規約の定めにより原告又は被告となったときは，遅滞なく，区分所有者にその旨を通知しなければなりません。規約で訴訟追行権が付与されているとしても，いつ原告or被告になったのか区分所有者が知らないというのでは困ります。(26条５項)　⇒　集会で訴訟追行権が付与された場合は二度手間になるので不要です。

　管理者が原告又は被告になった判決の効力は，区分所有者全員に及びます。

▼管理組合法人の訴訟追行権

　管理組合法人では，規約又は集会の決議により，その事務に関して，区分所有者のために，管理組合法人が訴訟の当事者になります。(４７条８項)

　〔必ず全員で訴訟を提起しなければならないとすると著しく不便なため，区分所有法では，集会の決議により，他の区分所有者全員のために，訴訟追行権を付与された『管理者』または『集会において指定された区分所有者』が訴訟を提起することができるとした。〕(57条３項・58条４項・59条２項・60条２項)

・管理組合法人

　⇒　義務違反者への訴訟の場合は，請求訴訟提起の決議に加えて，57条３項等により，管理者が訴訟を提起するには，それについての集会の決議を必要とするので注意。

４．「管理者は，少なくとも毎年１回集会を招集しなければならないが，集会は，区分所有者全員の同意があるときは，招集の手続を経ないで開くことができる。」

【正解：○】

◆招集手続の省略

●招集権者

　管理者や管理組合法人の理事は，集会を招集する権限を持っています。(34条１項)

　管理者や管理組合法人の理事は，１年に１回集会を開かなければならず(34条１項・２項，47条12項)，また，集会において，毎年１回一定の時期に，その事務に関する報告をしなければいけません。(43条，47条12項)〔通常集会〕

　このほかに，管理者や管理組合法人の理事は，必要であればいつでも，臨時集会を招集することができます。(34条１項)

　ただし，管理者や管理組合法人の理事は，招集の手続〔35条〕を踏んだ上で招集しなければなりません。

●招集手続きの省略

　小規模の区分所有建物では，電話連絡などで即日又は翌日に区分所有者が集まることが可能であり，また，小規模でなくても，緊急に意思決定する必要があるときに，簡便・迅速に集会を開催できるようにしておく必要があります。

　区分所有法は，このような要請にも対処できるように，区分所有者全員の合意があるときは，35条の招集手続をしなくても，集会を開催できるとしました。(36条)