建物の区分所有等に関する法律上，共用部分に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(宅建・昭和52年・問11)

２．「共用部分は，区分所有者全員の共有に属するが，なかには一部の区分所有者だけで共有する共用部分もある。」

４．「各共有者の持分は，原則として，その有する専有部分の床面積の割合による。」

【正解：×】

◆専有部分と共用部分

　区分所有権の目的となる〔専有部分となる〕には，「構造上区分されている」 (構造上の独立性)，「独立して住居・店舗・事務所または倉庫など建物としての用途に供することができる」 (利用上の独立性)，この２つの要件を同時に満たしていなければいけません。(１条，２条３項)

　したがって，構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべきものは，区分所有権の目的とはなりません。

　本肢の「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他」は法定共用部分です。(４条１項)

▼共用部分は，法定共用部分と規約共用部分の２つがあります。(２条４項，４条)

●法定共用部分・・・区分所有関係の成立と同時に，その性質から，
　　　　　　　　　　　　　法律上当然に共用部分となるもの(２条４項)

　例1・区分所有建物のうち『専有部分以外の建物の部分』
　　　〔建物の基礎・耐力壁・屋根等の建物全体の躯体部分〕
　　　〔建物全体の共同の出入口・ロビー・数個の専有部分に通じる廊下や階段室〕
　　　→構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分

　例2・専有部分に属しない『建物の附属物』
　　　　−建物に附属して効用上その建物と不可分の関係にあるもの
　　　　〔ガス・水道・電気等の配管・配線のうちの本管，エレベーター等の諸設備〕
　　　　※配管・配線等のうち特定の専有部分で使用する枝管・枝線は専有部分に属し，
　　　　　それ以外は共用部分に属す。ただし，特定の専有部分のための枝管・枝線でも
　　　　　それが共用部分内を通過している部分は共用部分に属すと考えられている。
　　　　　この区別は，水漏れ等や欠陥部分があったときのトラブルで，誰が損害賠償の
　　　　　責任主体になるのかを判断する上で重要。　　　　　

●規約共用部分・・・規約によって共用部分とされたもの(４条２項)

　　『専有部分となり得る建物の部分』，『附属の建物』は，当然には共用部分にはなりません。規約に定めることにより，初めて共用部分とされます。
　　〔集会室，倉庫，車庫，管理事務室，電気室，機械室〕

２．「共用部分は，区分所有者全員の共有に属するが，なかには一部の区分所有者だけで共有する共用部分もある。」

【正解：○】

◆一部共用部分

　共用部分には，全体共用部分と一部共用部分の二種類があります。

　一部共用部分は，「これを共用すべき区分所有者」の共有に属しますが(11条１項但書，14条２項)，｢規約で別段の定めをすることを妨げない｣ことになっています。(11条２項，14条４項，２０条１項，２７条，３１条１項)

　規約で以下のことを定めることができます。

・一部共用部分を特定の区分所有者の所有として管理させる。〔管理所有者〕

・一部共用部分を一定の条件のもとに区分所有者以外の管理者の所有として管理させる｡〔管理所有者〕

・一部共用部分を区分所有者全員の所有として全員で管理する。

　したがって，規約で『一部共用部分を区分所有者全員の所有』と定めることができます。ただし，この場合の規約の設定は『一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき』に該当するため，『一部共用部分を共用すべき区分所有者全員』の承諾が必要です。(３１条１項後段)

【正解：○】

◆規約共用部分

　規約によって共用部分になることができるのは，専有部分となるべき建物の部分〔区分所有権の対象となる建物の部分〕や附属の建物〔附属の建物の全部でも又構造上区分される一部であってもよい〕の２つです。(４条２項本文，11条２項)

　共用部分になると法律上専有部分と独立して処分することはできなくなり(15条)，権利に関する登記もできなくなります。(11条３項)

４．「各共有者の持分は，原則として，その有する専有部分の床面積の割合による。」

【正解：○】

◆共用部分の持分

　共用部分に対する各共有者の持分は，原則として，その有する専有部分の床面積〔壁その他の区画の『内側線』で囲まれた部分の水平投影面積による〕の割合によることになっています。(14条１項・３項)

　ただし，持分の算定方法〔床面積以外のもの (専有部分の価格の割合等) を基準とする，均等にする等〕や床面積の測定方法については，規約で別段の定め〔壁心計算とするなど〕をすることができます。(14条４項)