建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(宅建・昭和56年・問12)

２．「区分所有権は，建物の部分のみならず，その敷地の部分にも及ぶのが原則である。」

４．「規約は，区分所有者の包括承継人に対してはその効力を生じるが，区分所有者の特定承継人に対してはその効力を生じない。」

【正解：×】

◆区分所有権の対象となる建物

　区分所有法の対象となる建物〔区分所有権の対象となる建物。専有部分〕は，構造上の独立性かつ利用上の独立性を備えた部分です。

　したがって，この二つを備えているものであればよく，住居だけではなく，店舗，事務所，倉庫などの用途に供されるものも対象になります。(１条)

▼区分所有建物という用語が示す範囲には，専有部分が住居のみというマンションだけではなく，「複合マンション」〔下層階の専有部分が店舗・事務所，中高層階の専有部分が住居部分という構成のマンション。下駄履きマンションとも言われる。〕，「専有部分が店舗・事務所等のみで構成される雑居ビル」〔このようなケースも少数だがある〕も含まれます。

▼区分所有法・第２条第３項では，“区分所有権の目的たる建物の部分”を専有部分と呼んでいますが，不動産登記法では，「区分所有権の目的たる建物」，「一棟の建物を区分したる建物」となっています。

●区分所有建物・・・区分所有法第２条第３項に規定する専有部分が属する一棟の建物(被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法・第２条第１項)

●マンション・・・(マンションの管理の適正化の推進に関する法律・第２条第1号)

一 　マンション　次に掲げるものをいう。

イ　二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律 （昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第二項 に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項 に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設

ロ　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

●マンション・・・(マンションの建替えの円滑化等に関する法律)

第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

一 　マンション　二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう。

【正解：×】

２．「区分所有権は，建物の部分のみならず，その敷地の部分にも及ぶのが原則である。」

【正解：×】

◆区分所有権と敷地利用権の区別

【正解：○】

◆共用部分たる旨の登記−第三者への対抗要件

　規約によって共用部分になることができるのは，専有部分となるべき建物の部分や附属の建物〔附属の建物の全部でも又構造上区分される一部であってもよい〕の２つです。

　規約共用部分になると法律上専有部分と独立して処分することはできなくなり(15条)，権利に関する登記もできなくなります。(11条３項)

　このように強い制限がかかるため，規約により共用部分とした場合には，その旨の登記をしなければ第三者に対抗することができないとされています。(４条２項)

４．「規約は，区分所有者の包括承継人に対してはその効力を生じるが，区分所有者の特定承継人に対してはその効力を生じない。」

【正解：×】

◆特定承継人

　規約〔32条の原始規約含む〕や集会の決議〔書面・電磁的方法による合意や決議も含む〕の効力は，包括承継人はもちろん，特定承継人にも及びます。〔占有者には，建物等の使用方法についての規約や集会の決議の効力が及びます。〕(46条１項)

　一般に，合意による取り決めは，当事者や包括承継人を拘束するだけで，特定承継人には及びませんが，区分所有法では，特定承継人も拘束される例外的な規定になっています。

　売買などで区分所有者が替わった場合に，規約や集会の決議の効力が及ばないとすると，建物の保存や維持管理の面で重大な齟齬をきたすからです。