建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか(宅建・昭和59年・問14)

２．「規約の設定，変更又は廃止は，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数による集会の決議によってする。」

４．「集会において，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数で区分所有法第６２条第１項に規定する建替え決議をすることができる。」改

【正解：○】

◆共用部分の変更

　共用部分の変更〔その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。〕は，区分所有者数及び議決権の４分の３以上の多数による集会の決議がなければ，することができません。

　ただし，区分所有者の定数は，規約でその過半数まで減ずることができます。(17条)

▼共用部分の変更〔その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。〕は，特定の専有部分の使用に『特別の影響』を与える場合は，その専有部分の所有者の承諾を得なければいけません。したがって，特別決議があっても『特別の影響』を受ける専有部分の所有者の承諾がなければ共用部分の変更をすることはできません。

２．「規約の設定，変更又は廃止は，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数による集会の決議によってする。」

【正解：○】

◆規約の設定・変更・廃止

【正解：○】

◆集会の招集請求権

　本設問は，管理者がいる場合の管理組合での集会の招集請求についての問題です。

　集会は，管理者または理事〔管理組合法人〕がいる場合には，管理者または理事が招集します。しかし，集会を招集する必要があるのに，管理者や理事が招集しないときは，区分所有者の１/５以上で議決権の１/５以上を有する者は，管理者または理事に対し，会議の目的たる事項〔議題〕を示して，集会の招集を請求することができます。(34条２項)

　１/５という定数は規約で減ずる(引き下げる)〔例・１/５→１/６〕ことはできますが，増やす(引き上げる)〔例・１/５→１/４〕ことはできません。

【正解：×】

　管理者または理事〔管理組合法人〕がいる場合，区分所有者の１/５以上で議決権の１/５以上を有していても，管理者や理事でもないのに，集会を招集することはできません。

４．「集会において，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数で区分所有法第６２条第１項に規定する建替え決議をすることができる。」改

【正解：×】

◆建替え決議

　区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は，集会において，区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数により行うことができます。この５分の４以上は規約で別段の定めをすることができません。このほかに区分所有法第６２条第１項の建替えの要件としては，従前の敷地と新たに建築する建物の敷地が一部でも重なっていなければいけないというものがあります。

▼区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は，平成14年法では，次のような手順を踏むことになりました。

【正解：×】

　◆建替えでの法改正の整理(1) 費用の過分性の撤廃

　平成14年法改正により，建替えの要件が緩和されました。

　それまでは，建替えには，「区分所有者及び議決権の各４/５以上の特別決議」に加えて，「老朽，損傷，一部の滅失その他の事由により，建物の価額その他の事情に照らし，建物がその効用を維持し，又は回復するのに過分の費用を要するに至ったとき」という「費用の過分性」という要件を満たしていなければなりませんでした。

　改正により，この要件が撤廃され，新しく建築される建物の敷地が従前の敷地の一部でも含んでいれば，建替えの理由が何であっても「区分所有者及び議決権の各４/５以上の特別決議」のみで区分所有法での建替えができるようになりました。