建物の区分所有等に関する法律（以下，この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(宅建・昭和62年・問14)

２．「附属の建物は，規約により共用部分とすることができるが，この場合，その旨の登記をしなければ，第三者に対抗することができない。」

４．「区分所有法第３条に規定する団体で区分所有者の数が２人以上であるものは，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数による集会の決議で法人となる旨定めることができる。」改

【正解：○】

◆集会の招集

　集会は，管理者または理事〔管理組合法人〕がいる場合には，管理者または理事が招集します。しかし，集会を招集する必要があるのに，管理者や理事が招集しないときは，区分所有者の１/５以上で議決権の１/５以上を有する者は，管理者または理事に対し，会議の目的たる事項〔議題〕を示して，集会の招集を請求することができます。(34条２項)

　この「区分所有者の１/５以上で議決権の１/５以上」という定数は規約によって引き下げることはできますが〔例えば区分所有者の１/10以上で議決権の１/10以上〕，引き上げることはできません。〔例えば区分所有者の１/３以上で議決権の１/３以上〕

　　(↑条文では，「この定数を減ずることができる」となっているため。)

　また，「区分所有者のみの１/５以上」などとすることもできます。(新しいマンション法p.214)

２．「附属の建物は，規約により共用部分とすることができるが，この場合，その旨の登記をしなければ，第三者に対抗することができない。」

【正解：○】

◆共用部分たる旨の登記−第三者への対抗要件

　規約によって共用部分になることができるのは，専有部分となるべき建物の部分や附属の建物〔附属の建物の全部でも又構造上区分される一部であってもよい〕の２つです。

　規約共用部分になると法律上専有部分と独立して処分することはできなくなり(15条)，権利に関する登記もできなくなります。(11条３項)

　このように強い制限がかかるため，規約により共用部分とした場合には，その旨の登記をしなければ第三者に対抗することができないとされています。(４条２項)

●マチガイやすい問題

　「建物の附属物は，規約により共用部分とすることができる。」【正解：×】

【正解：×】

◆建替え決議

　「建替え決議」は，区分所有者及び議決権の各５分の４以上（第62条1項）とされ，この割合は規約によって別段の定めができる旨の規定はなく，したがって，全員の決議を要するとか，４分の３の決議であればよい，などとすることはできません。

1) 隣接地を買い足す

　その区分所有建物が建てられたときには都市計画での容積率の最高限度内であっても，都市計画の変更により指定容積率が小さくなってその区分所有建物が既存不適格建築物になり，同規模の建物を建築することができない場合に，隣接地を買い足して敷地面積を広げ容積率を確保するという手段は，これまでの区分所有法の建替えの規定ではできないため，どうしても建替えたい場合は，全員合意でなければできなかったのです。

　法改正によりこのような場合でも隣接地を買い足してこれまでと同規模の建物を建築することが「区分所有者及び議決権の各５分の４以上の特別決議」でできるようになりました。

2) 建替え前の敷地の一部を売却して建替えの資金とする

　改正により敷地の一部でも重なっていればよいので，敷地を分筆して一部を売却し建替えの資金にすることができるようになりました。

４．「区分所有法第３条に規定する団体で区分所有者の数が２人以上であるものは，区分所有者及び議決権の各３/４以上の多数による集会の決議で法人となる旨定めることができる。」改

【正解：○】

◆管理組合法人になるための人数制限を撤廃

　平成14年の改正前は，管理組合が法人化するには区分所有者の数が３０人以上であることという人数要件がありましたが，改正によりこの人数要件がなくなりました。

　改正により，区分所有者の数が２人以上の管理組合〔区分所有法第３条に規定する団体〕は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で法人となる旨を定めることができます。(47条１項)

▼『区分所有者の数が２人以上』というのは47条１項には明記されていませんが，管理組合は２人以上の区分所有者で構成されている必要があるため，人数要件が撤廃されたといっても，区分所有者が１人の場合は法人化することはできません。(改正要綱中間試案)

▼法人設立後に，各専有部分が１人の区分所有者に帰属することになった場合でも，売却などでなお区分所有者が複数になる可能性があるため，いったん法人化された後は区分所有者が１人になったとしても法人の解散事由にはなりません。(中間試案補足説明)

２　前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。

３　この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。→※政令・・・組合等登記令２条(５号を除く。)

４　管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、第三者に対抗することができない。

５　管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる。