Ａ・Ｂ・Ｃ３人の建物の共有（持分均一）に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。(平成３年・問５)

２．「その建物をＤに賃貸している場合において，Ｄに賃貸借契約解除の事由があるときは，Ａは，Ｂ及びＣの同意を得ることなく，Ｄとの契約を解除することができる。」

４．「その建物の管理に関してＡがＢ及びＣに債務を負っている場合，Ｂ及びＣは，Ａがその債務を支払わずに持分をＥに譲渡しても，Ｅに対して，その債務の支払いを請求することができる。」

【正解：×】

◆変更行為

　共有物の物理的な変更(土地の形状変更・増築・改築・建替えなど)、法律的な処分(売買契約の締結・取消・解除)をするなど、共有物の性質や形状を変更することには、共有者全員の同意が必要です。

【正解：×】

◆利用・改良行為−持分価格の過半数で決する　(任意規定)

　共有物の目的物の管理に関する事項は、以下のものがあり、持分価格の過半数で決します。(252条本文)

　使用方法の協議　→　共有物をどのように使用・収益するか、方法を協議すること。

　利用行為　→　共有物全体から収益を図る行為。例・賃貸借契約の締結・取消・解除
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇔　共有物全体の譲渡は変更行為

　改良行為　→　共有物の経済的な価値(使用価値や交換価値)を増加させる行為。
　　　　　　　　　　　例・建物の改装(改築や改造にならないもの)
　　　　　　　　　　　⇔　田畑を宅地にするのは変更行為
　　　　　　　　　　　⇔　建物を修繕するのは保存行為

　管理行為の出題　→　平成４年肢１(管理費用)

　利用行為　(収益を図る)

　改良行為　(経済的価値を増加)

　その過半数で決定する

　法律的な処分

【正解：×】

◆共有物の不分割契約は更新可能

　各共有者は，いつでも分割請求することができ(256条１項)また５年を超えない期間で分割しないとする特約をすることもできます。(256条１項但書)

　この不分割契約を更新することもできますが、更新のときより５年を超えない期間となっています。(256条2項)

【正解：○】

◆管理費用の負担−共有者間での債権債務関係

　各共有者は、その持分に応じて管理の費用を払うほか、その他の共有物の負担もしなければいけません。(253条１項)

　管理の費用とは、具体的には、税金などの租税公課、共有物の保存・利用及び改良・変更行為に伴うものを意味します。

　共有者がその費用を支払ったときはほかの共有者に対して当然、償還請求をすることができます。

　共有者間で、管理の費用についてこの債権関係がある場合は、例えば本肢のように、管理に関してＡがＢ及びＣに債務を負っている場合、Ｂ及びＣは、Ａがその債務を支払わずに持分を第三者Ｅに譲渡しても、Ａの特定承継人Ｅに対して、その債務の支払いを請求することができます。(254条)