Brush Up! 権利の変動篇 借地借家法
借地権の過去問アーカイブス 平成元年・問12 契約の更新・借賃の増額請求
|
Ａは，Ｂの所有する土地を賃借し，その上に木造の建物を所有している。この場合，借地借家法の規定および判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。(平成元年・問12) |
| １．「ＡとＢの借地契約において借地権の存続期間を１０年と定めた場合，その約定はなかったものとみなされ，借地権は，契約の時から２０年存続することになる。」 |
|
２．「借地権の存続期間満了の際、Ａが契約の更新を請求した場合において，建物が存在し，Ｂが異議を述べなかったときは，前の契約と同一の条件をもって，更に借地権を設定したものとみなされる。」 |
|
３．「借地権の存続期間満了後，Ａが土地の使用を継続している場合において，建物が存在し，Ｂが異議を述べなかったときは，前の契約と同一の条件をもって，更に借地権を設定したものとみなされる。」改 |
|
４．「ＡＢ間で借賃の増額について協議が調わない場合，Ａは，増額を正当とする裁判が確定するまでは，相当と認める借賃を支払えばよい。」 |
【正解】１
| １ | ２ | ３ | ４ |
| × | ○ | ○ | ○ |
|
Ａは、Ｂの所有する土地を賃借し、その上に木造の建物を所有している。この場合、借地借家法の規定および判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。 |
１．「ＡとＢの借地契約において借地権の存続期間を10年と定めた場合、その約定は
なかったものとみなされ、借地権は、契約の時から20年存続することになる。」
| 【正解：×】
◆存続期間は30年（強行規定） 借地借家法では、建物の所有を目的とする借地権の存続期間は、30年より短い期間を定めた場合は存続期間については定めがなかったものとみなされ、借地権の存続期間は30年とされます。 第３条 借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 第９条 この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。 |
２．「借地権の存続期間満了の際、Ａが契約の更新を請求した場合において、建物が
存在し、Ｂが異議を述べなかったときは、前の契約と同一の条件をもって、更に借地権
を設定したものとみなされる。」
| 【正解：○】
◆法定更新―借地権者が契約の更新を請求 借地権の存続期間が満了する際、借地権者が契約の更新を請求したときは、
この２つを要件として、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします。 ▼借地権の存続期間が満了する際、借地権者が契約の更新を請求し、借地権設定者（土地の所有者）が遅滞なく異議を述べた場合でも、その異議に正当事由がないときは、契約は更新したものとみなされます。
▼借地権の更新後の期間（借地借家法・４条）
|
３．「借地権の存続期間満了後、Ａが土地の使用を継続している場合において、建物が
存在し、Ｂが異議を述べなかったときは、前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を
設定したものとみなされる。」
| 【正解：○】
◆法定更新―借地権者が契約の更新を請求しないで、土地の使用を継続していたとき 借地権の存続期間が満了する際、借地権者が契約の更新を請求しないで、土地の使用を継続しているときは、
この２つを要件として、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします。 |
４．「ＡＢ間で借賃の増額について協議が調わない場合、Ａは、増額を正当とする裁判
が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよい。」
| 【正解：○】
◆地代等の増額 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、借地権者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払えば足ります。（借地借家法・11条２項） もし、借地権設定者（土地の所有者）が、『借地権者が相当と認める額の地代等』の受取を拒んだ場合は、借地権者は供託することにより債務不履行を免れます。 ただし、判例では、賃貸人の請求する金額に満たない額を賃料として支払う場合において、賃借人が従前の賃料額では経済事情の変動から相当ではないと認めているのに従前の賃料と同額を支払ったときは、相当賃料を支払ったことにはならないとしています。（最高裁・平成８.７.12） |
| 第11条 （地代等増減請求権） |
| １ 地代又は土地の借賃（以下「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 ３ 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。 |
| ●類題 |
| １.「借地借家法での借地権とは、建物の所有を目的とする土地賃借権のみをいう。」(昭和63-13-1) |
|
【正解：×】 借地権・・・建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。 (したがって、「建物所有を目的としない」場合には、借地借家法の適用はありません。) 本問では、『建物の所有を目的とする土地賃借権のみ』となっているため、×です。 |
| ２．「借地上の建物が滅失した場合でも、借地権は残存期間中消滅しない。」 （昭和59-12-1）,(H2-12-4) |
|
【正解：○】 借地上の建物が滅失しても、借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）が消滅することはなく、建物の再築もすることができます。 これに対して、借家つまり建物の賃貸借の場合では、建物が滅失（建物の焼失や倒壊など）して、建物の使用ができなくなったときには、建物の賃貸借も終了し、借家権も消滅します。(民法536条１項)（その原因が一方の故意または過失による場合は、相手方は債務不履行または不法行為を理由とする損害賠償を請求することになります。） ▼借地上の建物が滅失した場合は、借地権は残存期間中消滅しません。しかし、滅多にないことですが、地震や火山活動その他の災害で借地権の目的となる土地そのものが流失したり、消滅した場合は、借地権も当然に消滅すると考えられています。(民法536条１項) |
| ３．「建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当該建物が借地人の失火により滅失したときは、賃貸人は、解約の申入れをすることができる。」(H2-12-3) |
|
【正解：×】 借地権者の失火によって借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しません。したがって、借地上の建物が契約期間満了前に滅失しても、賃貸人は解約の申入れをすることはできません。 |