ＡがＢのために新たに借地権を設定した場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。(平成５年・問11)

２．「 『期間満了の際，ＡがＢに対し相当の一定額の交付さえ行えば，Ａは更新を拒絶できる』と特約しても，その特約は，無効である。」

４．「『借地権の設定から３０年経過後に，ＡがＢの建物を時価で買い取り，契約は更新しない』と特約しても，その特約は，無効である。」

ＡがＢのために新たに借地権を設定した場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。(平成５年・問11)

◆30年未満の存続期間は無効

　借地権の存続期間は、30年とされています（借地借家法第3条）が、この30年は最短期間を意味し、これより短い期間を定めることは、借地人に不利な契約とされ無効（第9条）となり、30年に法定されます。

　しかし、30年より長期間であれば、たとえ何年であろうと、借地人に有利な契約であるため有効であり（第9条）、その期間となります。

◆一定額の交付による更新拒絶の特約は無効

　“財産上の給付の申し出（立退き料の支払）”は、あくまでも正当事由を“補完”するものであり（第6条）、正当事由がないのに「一定額の交付さえ行えば」ということは、言葉をかえれば「札タバで追い出すこと」を意味し、従って借地人に不利な特約（第9条）となって無効です。

　「ゼニさえいくらでも貰えるのなら、喜んで出て行きましょう」という賃借人がいないでもありませんが、こういったケースは無視してください。

▼正当事由について：

　・借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情、

を主な要素として考慮され、

　・借地に対する従前の経過

　・土地の利用状況

　・借地権設定者が土地の明け渡しの条件として、叉は、土地の明け渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出（立退料）

を判断材料として考慮されます。

◆地代の増減

　土地に関する租税公課の増減や、経済事情の変動、近傍類似の地代等と比較して不相応になったとき、当事者(貸主、借主とも)は契約の条件にかかわらず、「一定期間地代の“増額”をしない」という旨の特約がない限り、将来に向かって地代の“増減”を請求することができます（第11条1項）。　

　判例でも、『地代の増減は、Ａ・Ｂの協議によって定める』と約定した場合であっても、地代の増減について協議が成立することは必ずしも必要ではなく、また協議そのものも必要ではない、としています。（最高裁・昭和46.10.14）

　したがって、協議を尽くさなければ、地代の増減を請求することはできない、とは言えません。

◆建物譲渡特約付借地権

　「建物譲渡特約付借地権（第24条1項）」といい、借地関係が終了するとき、地主は土地の返却を受け、建物は地主に譲渡されて残り、借地人は建物の建設資金をある程度回収できるという制度で、当分の間使用する予定のない遊休土地の活用が見込まれています。

＜関連＞

◆建物譲渡特約付借地権

　　存続期間：30年以上、上限ナシ

　　契約手続：定めナシ（口頭でもよい）

　　終了時：借地権者または建物の賃借人の請求があれば、一定の場合を除き、

　　　　　　　“期間の定めのない賃貸借”がされたものとみなす（法定借家権）

＜重要＞建物の賃貸借では，造作買取請求権を排除する特約は有効だが，建物所有を目的とした普通の借地契約では，建物買取請求権を排除する特約は無効。