次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。(平成７年・問12)

２．「借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で『賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない』とする契約を締結することができる。 」

４．「30年前に締結した借地契約を当事者の合意により更新する際、『次回の契約の更新については、借地借家法本則の定めるところに従って行う』旨の特約をしたが、この特約は有効である。」

・この特約は公正証書など書面によってしなければならない

・建物買取請求権はない。

(建物を撤去し更地に戻して土地の所有者に返す。)

（借地契約終了後、借地上に建物が存続する場合でも、
　買取請求権の適用がない旨の特約をする。）

・事業の用に供し、居住用はダメ。

・公正証書による設定契約をしなければならない

・建物買取請求権はない。

(建物を撤去し更地に戻して土地の所有者に返す。)

（借地契約終了後、借地上に建物が存続する場合でも、
　買取請求権の適用がない旨の特約をする。）

・書面で締結しなくてもよい。

・契約期間終了により建物は譲渡される。

　借地借家法の規定によれば、次の記述は○か、×か。

◆建物の区別なく、一律に最小30年

　借地借家法では、建物の構造及び種類の区別なく、存続期間は30年（以上）です。

第３条　（借地権の存続期間）　借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

◆取壊し予定の建物の賃貸借

　法令（土地収用法、土地区画整理法など）又は契約（本設問での定期借地権）により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合、建物の賃貸借をするときは、＜建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨＞を特約で定めることができます。（借地借家法・39条１項）

▼＜建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨＞の特約は、『建物を取り壊すべき事由を記載した書面』によってしなければいけません。（借地借家法・39条２項）

◆一般定期借地権

　存続期間50年以上、契約の更新や建物買取請求を認めない旨の特約を定めた借地権。建物買取請求を認めないため、契約期間満了時には建物を撤去し更地に戻して土地の所有者に返します。この特約は、公正証書等の書面によってしなければいけません。（借地借家法・22条）

◆事業用定期借地権は居住の用に供するものには設定できない

　事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的としています。しかし、たとえ事業としての賃貸マンションであろうと、借地上の建物が居住の用に供されるものは事業用定期借地権から除かれているため、賃貸マンションを建てる場合には、事業用定期借地権を設定することはできません。（借地借家法・23条１項，２項）

◆事業用定期借地権

　存続期間10年以上50年未満、専ら事業の用に供する建物の所有を目的に、契約の更新や建物買取請求を認めない旨を定めた借地権。契約期間満了時には建物を撤去し更地に戻して土地の所有者に返します。この設定契約は、公正証書によってしなければいけません。（借地借家法・23条３項）

◆旧法・借地法での契約更新　

　借地借家法・附則第6条（借地契約の更新に関する経過措置）

　現在から30年前の契約というと、現行の借地借家法の施行日(平成４年８月１日)よりも前になり、借地法及び建物保護法に基づいた契約ということになります。

　借地借家法の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、従前の例、つまり、借地法の規定による更新をしなければいけません。(借地借家法・附則６条)

　旧法での契約更新では、堅固な建物かその他の建物かによって更新期間は異なっていました。更新後の存続期間は、堅固な建物＝30年、その他の建物＝20年。（ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。）(借地法・４条３項、５条１項、６条１項)

　これでみると、借地借家法の更新の規定は、借地法での更新よりも借主には期間の面で不利なことがわかります。借地法でも、借地法の規定に反して、借地権者に不利な特約は無効とされており（借地法・11条）、『次回の契約の更新については、借地借家法本則の定めるところに従って行う』旨の特約は無効です。