Brush Up! 権利の変動篇 借地借家法
借地権の過去問アーカイブス 平成10年・問11 建物の再築
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Ａは，平成４年８月，その所有地について，Ｂに対し，建物の所有を目的とし存続期間30年の約定で賃借権（その他の特約はないものとする。）を設定した。この場合，借地借家法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。(平成10年・問11) |
| １．「Ｂが，当初の存続期間満了前に，現存する建物を取り壊し，残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合で，Ａにその旨を事前に通知しなかったとき，Ａは，無断築造を理由として，契約を解除することができる。」 |
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２．「当初の存続期間満了時に建物が存在しており，Ｂが契約の更新を請求した場合で，Ａがこれに対し遅滞なく異議を述べたが，その異議に正当の事由がないとき，契約は更新したものとみなされ，更新後の存続期間は30年となる。」 |
| ３．「Ｂが，契約の更新後に，現存する建物を取り壊し，残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合で，Ａの承諾もそれに代わる裁判所の許可もないとき，Ａは，土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。」 |
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４．「存続期間が満了し，契約の更新がない場合で，Ｂの建物が存続期間満了前にＡの承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき，Ｂは，Ａに対し当該建物を買い取るべきことを請求することはできない。」 |
【正解】３
| １ | ２ | ３ | ４ |
| × | × | ○ | × |
| どの時期の再築か? | 土地所有者の承諾 | 存続期間 |
| 当初の存続期間中の再築 |
承諾がある場合 （みなし承諾を含む） |
承諾または再築された日の いずれか早い日から20年 （もともとの残存期間が20年より長い →契約満了時期の先延ばし 約定により20年より長くすることも可 |
| 承諾がない場合 | 当初の存続期間に変更ナシ
残存期間の満了後に |
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| 更新後の存続期間中の再築 | 承諾がある場合
or これに代わる |
承諾または再築された日の いずれか早い日から20年 （もともとの残存期間が20年より長い →契約満了時期の先延ばし 約定により20年より長くすることも可 |
| 承諾がない場合 | ●地主は
地上権の消滅の請求 or をすることができる。 →申入れから３ヶ月を経過すると 建物買取請求権はない ●地主が解約の申入れをせずに |
| ●裁判所の許可での注意点 |
| ・更新後の存続期間中の再築についての地主の承諾に代わる裁判所の許可を得て再築する場合には、当然には期間の延長があるわけではないことに注意してください。
裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができますが、この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として「第７条第１項の規定による期間」と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる、としています。(借地借家法18条１項) |
| ●裁判所の許可での注意点 |
| ・当初の存続期間中の再築そのものについての地主の承諾に代わる裁判所の許可の規定は、借地借家法にはありません。
原則として、当初の存続期間中の「増改築禁止の特約がなく、借地条件の変更の伴わない」再築については、地主の承諾のあるナシに係らず、認められているからです。（借地借家法７条） しかし、「借地契約の時点で増改築禁止の特約があった」場合や、「借地条件に制限」があり、再築する建物がこの借地条件の範囲を超えてしまうような場合では、事情が異なってきます。 この２つが理由で当事者間に協議が調わないケースも考えられます。この場合には、裁判所は借地条件（建物の種類、構造、規模または用途の制限）の変更をしたり、地主の承諾に代わる増改築の許可をすることができるとしています。 このようなケースでは、当然には期間の延長があるわけではないことに注意してください。 ▼判例での「改築」の定義 火事による建物の焼失や、地震による建物の倒壊の後に、新たに建物を築造する場合も「改築」にあたると解されています。 |
| ●更新後に建物が滅失した場合の借地権者のとるべき措置 | |
| 再築しない | ●地上権の放棄・賃貸借の解約の申入れ
→申入れから３ヶ月を経過すると借地権は消滅 〔借地権設定後の当初の期間では解約の申入れはできない〕 ●建物を建てないでそのまま使用収益する→期間延長・法定更新はない |
| 再築する | ●土地の所有者の承諾 or それに代わる裁判所の許可を得て、再築
→ 期間延長もあり得る ●所有者の承諾 or 裁判所の許可なく再築 → 土地の所有者から解約の申入れがされたら → 土地の所有者から解約の申入れがない場合 |
| ●「土地の所有者の再築の承諾」に代わる裁判所の許可 |
| 契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。（借地借家法18条１項） |
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Ａは、平成４年８月、その所有地について、Ｂに対し、建物の所有を目的とし存続期間30年の約定で賃借権（その他の特約はないものとする。）を設定した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。 |
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▼本問題での、平成４年８月とは、「借地借家法施行後に」、この借地権が設定された |
１．「Ｂが、当初の存続期間満了前に、現存する建物を取り壊し、残存期間を超えて
存続すべき建物を新たに築造した場合で、Ａにその旨を事前に通知しなかったとき、
Ａは、無断築造を理由として、契約を解除することができる。」
| 【正解：×】
◆当初の存続期間での再築―地主は、無断築造では契約の解除はできない 当初の存続期間満了前に、建物が(取り壊しも含めて)滅失したとき、残存期間を超えて存続する建物でも再築できます。（借地借家法・７条） 土地の所有者の承諾があるかないかで、「存続期間の延長」、「契約期間に変化ナシ」の２つに分かれますが、土地の所有者は契約の解除をすることはできません。 ●承諾がある→ 承諾または再築された日のいずれか早い日から20年 （もともとの残存期間が20年より長いときは適用されず、その期間） ●承諾がない→当初の存続期間に変更ナシ |
| ●借地権設定後の当初の期間の再築でのフローチャート |
| ┌ 承諾あり・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・存続期間の延長があり得る ｜ ｜ ┌ 異議なし〔みなし承諾〕・・存続期間の延長があり得る ｜ ┌ 通知した｜ └ 承諾なし ｜ └ 異議あり・・・・・・・・・・・・・・再築してもしなくても延長はない ｜ └ 通知しない〔無断再築〕・・・・・・・・・・・・存続期間の延長はない |
２．「当初の存続期間満了時に建物が存在しており、Ｂが契約の更新を請求した場合で、
Ａがこれに対し遅滞なく異議を述べたが、その異議に正当の事由がないとき、契約は
更新したものとみなされ、更新後の存続期間は30年となる。」
| 【正解：×】本設問は、再築の問題ではありません。
◆法定更新 借地権の存続期間が満了する際、借地権者が契約の更新を請求し、借地権設定者（土地の所有者）が遅滞なく異議を述べた場合でも、その異議に正当事由がないときは、契約は更新したものとみなされます。
この２つを要件として、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします。 ▼借地権の更新後の期間（借地借家法・４条）
したがって、契約の更新はできますが、更新後の存続期間が30年になっているため×になります。 |
３．「Ｂが、契約の更新後に、現存する建物を取り壊し、残存期間を超えて存続すべき
建物を新たに築造した場合で、Ａの承諾もそれに代わる裁判所の許可もないとき、Ａは、
土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。」
| 【正解：○】
◆契約の更新後の、承諾のない再築―地主からの解約の申入れ 契約の更新後に、建物が滅失し（取り壊しを含む）、土地の所有者の承諾もそれに代わる裁判所の許可もなく、残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合、土地の所有者は、賃貸借の解約の申入れをすることができます。（借地借家法・８条） 土地の所有者から解約の申し入れがあったときには、借地権者に建物買取請求権はないことに注意してください。 |
４．「存続期間が満了し、契約の更新がない場合で、Ｂの建物が存続期間満了前にＡの
承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものである
とき、Ｂは、Ａに対し当該建物を買い取るべきことを請求することはできない。」
| 【正解：×】
◆土地の所有者の承諾がなく再築された建物の買取請求権 借地権の設定後の最初の存続期間が満了し、契約の更新がされなかった場合、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときでも、借地権者は、建物その他の附属物を時価で買い取るように請求できます。（借地借家法・13条） → 借地権の設定後の最初の更新後に承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造して、借地権設定者から解約された場合には建物買取請求権はありません。 ただし、借地権の設定後の最初の更新後に承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造して、借地権設定者が解約権を行使せずに残存期間が満了して借地契約が終了した場合には、建物買取請求権は認められます。 |
| ●建物買取請求権 第13条 |
| １ 借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
２ 前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。 |