Brush Up! 権利の変動篇 借地借家法

借地権の過去問アーカイブス 平成13年・問12 旧・借地法の経過措置


は,昭和46年(西暦1971年)8月,から,その所有地を,建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃借し,その後A所有の建物を同土地上に建築し,名義の所有権保存登記をしてきた。この場合,借地借家法の規定によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。(平成13年・問12)

1.「平成13年(西暦2001年)8月の契約更新時に,AB間の合意により,更新後の存続期間を10年と定めることができる。」

2.「平成13年8月の契約更新時に,AB間の合意により,今回の更新は旧借地法によるものとするが,次回以降の更新は借地借家法本則によるものとする旨定めることができる。」

3.「は平成1 2年7月に再築のため建物を取り壊し,土地の上の見やすい場所に<旧建物を特定するために必要な事項,取り壊した日,建物を新たに築造する旨>を掲示した。この掲示が存続していれば,建物が未完成でも,平成13年8月時点で,は本件借地権を第三者に対抗できる」

4.「平成13年8月の契約更新後,更新期間満了前に,本件借地上の所有建物が朽廃した場合,本件借地権は消滅しない。」

【正解】3

× × ×

 昭和46年(1971年)8月 借地権設定 存続期間30年(平成13年まで)

                建物を構築して,建物に名義の所有権保存登記

 この問題は、現法(借地借家法)と旧法(借地法・建物保護法)との適用関係の違いについて問うもので、ある程度は旧法を知っておく必要がある問題です。現法しか掲載していない現行の宅建の基本書では対応が難しかったかもしれません。(一部の基本書は記載)

 旧・借地法の最終改正は昭和46年であり、平成13年はちょうどその30年後であることから、意図的に出題されたものと思われます。

借地借家法の規定によれば,」という問題設定でも、本問題は、借地借家法の附則が出題されており、言わば「孫引き」的に、旧・借地法を問う出題で平成7年に借地法での契約の更新について出題されています。→H7-12-4

借地借家法での附則では、借地借家法施行前の契約の更新などでは、「なお従前の例による」と経過措置が決められているため、実務上では、これからも長く借地法と借家法の規定が生き続けることになります。

1.「平成13年(西暦2001年)8月の契約更新時に,AB間の合意により,更新

 後の存続期間を10年と定めることができる。」

【正解:×

◆旧法での契約更新後の存続期間

 この問題での借地権は、現行の借地借家法の施行日(平成4年8月1日)よりも前に、当時の借地法に基づいて設定されているため、更新については旧法の借地法が適用されます。(借地借家法・附則6条)

 旧法での契約更新では、堅固な建物かその他の建物かによって区別され、更新期間が異なっていました。更新後の存続期間は、堅固な建物=30年、その他の建物=20年。(ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間(借地法・4条3項、5条1項、6条1項)

 このため、10年という更新後の存続期間は、借地権者には不利な特約となるため、存続期間10年と定めたとしても無効で、更新後の存続期間の定めがなかったことになり、堅固な建物所有目的の借地権の場合は30年、非堅固な建物所有目的の借地権の場合は20年になります。

●旧・借地法での更新後の存続期間 -これより長い期間を定めたときはその期間-
堅固な建物 鉄筋コンクリート造・石造・土造・煉瓦造など 30年
その他の建物 上記以外 20年
現行の借地借家法 区別なし 最初の更新20年

2回目の更新から10年

附則第6条(借地契約の更新に関する経過措置)

 この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。

2.「平成1 3年8月の契約更新時に,AB間の合意により,今回の更新は旧借地

 法によるものとするが,次回以降の更新は借地借家法本則によるものとする旨

 定めることができる。」(類H7-12-4)

【正解:×

◆借地法施行時の契約は、借地法の規定で更新する

 借地借家法では原則として、平成4年8月1日の施行前に締結された借地・借家関係の更新には適用されないと、同法附則で明記されており、旧法の借地法で契約されたものは、始めの更新だけでなく、2回目の更新でもやはり、旧法の借地法によるものでなければいけません(借地借家法・附則6条)

 たとえ、当事者の合意があっても、旧法の借地法施行時の借地契約を更新しない旨の特約を結び、新たに借地借家法を適用させることは、旧法である借地法の更新の規定に違反する特約となり、その特約は無効になります。 (類H7-12-4)

附則第6条(借地契約の更新に関する経過措置)

 この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。

3.「Aは平成1 2年7月に再築のため建物を取り壊し,土地の上の見やすい場所に

旧建物を特定するために必要な事項,取り壊した日,建物を新たに築造する旨>

を掲示した。この掲示が存続していれば,建物が未完成でも,平成13年8月時点で,

Aは本件借地権を第三者に対抗できる。」

【正解:

◆借地借家法施行後の建物の取壊し→借地借家法の「掲示による対抗力」が適用される

 借地借家法施行後に登記のある建物が滅失したときには、もともとの契約が借地法施行時のものであっても借地借家法の「掲示による対抗力」規定が適用されます。(出題者は意図的に本肢を正解肢になるように問題を作成したように思われます。)(借地借家法・附則8条)

 平成1 2年7月・・・・・・再築のため建物を取り壊し

 平成13年8月時点・・・滅失から2年以内なので建物が未完成でも対抗できる。

<建物滅失のときの対抗力>

 借地借家法施行の後に建物が滅失→借地借家法による掲示の対抗力が適用。
                         滅失した建物に登記がある場合に限られる。
                        建物滅失の日から2年間以内なら対抗できる。

 掲示するもの

旧建物を特定するために必要な事項,取り壊した日,建物を新たに築造する旨>

 ※「旧建物を特定するために必要な事項」とは,
  
(建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者などの登記での表示事項)
  と解されています。つまり建物を登記していないと特定できないということです。

  登記をしていれば,掲示を見た人は登記所〔法務局〕で,閉鎖登記簿〔建物の滅失登記をしていた場合〕または滅失した建物の従前の登記〔建物の滅失の登記をしていない場合〕を閲覧することによって建物が存在していたことを確認できるからです。

借地借家法・第10条(借地権の対抗力等) 

1 借地権は、その登記がなくても土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

2 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から2年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る

附則第8条(借地権の対抗力に関する経過措置)

 第10条第2項の規定は、この法律の施行前に借地権の目的である土地の上の建物の滅失があった場合には、適用しない

4.「平成13年8月の契約更新後,更新期間満了前に,本件借地上のA所有建物が

朽廃した場合,本件借地権は消滅しない。」

【正解:×

◆建物の朽廃→借地法時の借地権は消滅

 借地借家法施行前に設定された借地権については、借地借家法施行後に借地上の建物が朽廃した場合でも、旧法の借地法が適用されるとしています。(借地借家法・附則6条)

 借地法では、借地の期間が定められていない場合(法定更新後も含む)に朽廃したときに借地権は消滅しました。(借地法・5条1項、2条1項但書)⇒借地借家法では、借地の期間の定めがない場合でも建物が朽廃しても借地権は消滅しません。

●朽廃で借地権が消滅する場合〔借地法〕
 最初の存続期間、更新後の存続期間のどちらでも、当事者間で有効な存続期間の定めをしていないときに、建物が朽廃すれば、借地権は消滅します。

〔有効な更新後の存続期間の定めがない場合とは以下の場合を指します。

・更新後の存続期間に定め自体がそもそもない場合。

・更新後の存続期間に定めがあっても堅固な建物所有のときは30年未満、非堅固な建物所有目的のときは20年未満の場合→このような場合は、定めは無効になり、更新後の存続期間の定めのないものとして堅固な建物所有のときは30年、非堅固な建物所有目的のときは20年になります。〕

 したがって、本肢の『朽廃しても借地権は消滅しない』という問題文は×になります。(更新後の存続期間の定めがあっても、定めた存続期間によっては〔堅固な建物所有のときは30年未満、非堅固な建物所有目的のときは20年未満の場合〕更新後の存続期間の定めがなかったことになり、その場合は朽廃により借地権が消滅するので、『朽廃しても借地権は消滅しない』とは言い切れないからです。)

当初の存続期間の定めがある場合(ただし、堅固な建物所有の場合は30年以上、非堅固な建物所有の場合は20年以上)にその当初の存続期間内に建物が朽廃したときや、更新後の存続期間の定めが有効な場合(堅固な建物所有の場合は30年以上、非堅固な建物所有の場合は20年以上)に建物が朽廃したときには、借地権は消滅しません。

附則第5条(借地上の建物の朽廃に関する経過措置) 

 この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による。

●本問題での借地法のまとめ

◆借地法では、堅固な建物とその他の建物で、区別があったこと。

◆借地法施行時の契約は、借地法の規定で更新する

◆建物の朽廃による滅失→借地法時の借地権は消滅

◆借地借家法施行後の建物の滅失→借地借家法の「掲示による対抗力」が適用される


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