借地権者をＡ，借地権設定者をＢとする，借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失した場合に関する次のそれぞれの記述は，借地借家法の規定によれば○か，×か。

１．「Ａが，Ｂの承諾を得ないで，残存期間を超えて存続すべき建物を築造したとき，当該滅失が当初の期間又は更新後の滅失であった場合であっても，Ｂは，当該契約の解約の申入れをすることができ，借地権は，その申入れの日から３月を経過することによって消滅する。」

◆承諾を得ないで再築―当初の期間での滅失と更新後の滅失との違い

　借地権者Ａが借地権設定者Ｂの承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したとき、当該滅失が更新“後”の滅失の場合であれば、Ｂは、当該契約の解約の申入れができ（第8条2項）、その申入れ後３月経過することにより借地権は消滅します（〃3項）。しかし、「当初の期間内の滅失」における築造については、この規定は適用されません（第7条各項）。

　つまり、「たとえ承諾のない建物の築造であっても、少なくとも、当初の期間くらいは保護してあげよう」という趣旨であり、再築後も本来の存続期間には変わりはありません。この場合において当初の期間満了“後”に契約の更新がないとき（つまり、信頼関係破壊の定理により借地権設定者による更新の拒絶）、時価での買取請求に代えています（第13条各項）。

※再築せずに土地の使用を継続することもできるが，期間満了時点で建物がないので，法定更新はない。

２．「ＡがＢに対し，残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造すべき旨を通知した場合において，Ｂが２月以内に異議を述べなかったとき，その建物を築造するにつきＢの承諾があったものとみなされるが，契約の更新後の場合においては，この限りではない。」

◆滅失による再築の『みなし承諾』―当初の期間での滅失と更新後の滅失との違い

　→　更新後の期間に『みなし承諾』はないが，承諾に代わる裁判所の許可の申立ては
　　　できる。

　当初の期間内の滅失については、建物を築造する旨の通知より、借地権設定者が「２月以内」に異議を述べなったとき、建物を築造するにつき借地権設定者の承諾があったものとみなされます（第7条2項本文）が、この規定は、更新“後”については適用されません（〃〃但書）。

　つまり、更新“後”ということは、当初から通算すれば、借地権者Ａは既に少なくとも３０年以上は借地していることになり、Ａの借地権の目的は当初の期間内で一応は達成されたものとみなされ、更新の後までも、Ａが、築造の通知をしたのに、借地権設定者Ｂが、２月以内に異議を述べなかっただけで“黙認”とみなすのは借地権者の保護のし過ぎであり、黙認とみなされるのは「当初の期間内」に限定されます。

　もちろん、更新後であっても、築造するにつき借地権設定者の承諾があれば、次の設問３のようになります。

３．「Ａが残存期間を超えて存続すべき建物を築造したとき，その建物を築造するにつき，Ｂの承諾がある場合に限り，借地権は，承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から２０年間存続するが，残存期間がこれより長いとき，又はＡＢがこれより長い期間を定めたときはその期間による。」

◆滅失による再築−承諾があれば期間延長がありえる〔当初の期間&更新後の期間〕

　借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したとき、築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、「承諾があった日」又は「建物が築造された日」の「いずれか早い日から２０年間」存続し、残存期間がこれより長いとき、又はこれより長い期間を定めたとき、その期間となります（第7条1項）。

４．「契約の更新後に建物の滅失があった場合において，Ａは，当該契約の解約の申入れをすることができ，借地権は，その申入れの日から３月を経過することによって消滅する。」

◆契約更新後の滅失−再築しないで解約することもできる

　契約の更新“後”に建物の滅失があったということは、当初の契約から通算すれば、借地権者Ａの借地期間は既に少なくとも３０年以上経過しています。

　その間にＡの家族構成や経済環境も変わって来る事もあり、「もっと狭い土地でもよい」とか、逆に「広い土地が欲しい」ということもあります。そのようなときＡは、あえてこの意に沿わない３０年以上も昔の契約を継続することもないと思われ、そこで更新“後”においては、建物が滅失したのを機会に、借地権者に解約権が与えられており（第8条1項）、Ａの解約の申入れにより「３月経過後」に借地権は消滅します（〃3項）。

▼再築しなくても，契約期間満了まで土地の使用を継続することはできます。建物は建てられなくても，例えば，駐車場などとして使用することはできるからです。ただし，期間満了時点では建物がないので，法定の更新はありません。

▼念のため ― 当初の期間に建物が滅失して再築を諦めたとしても，借地権は消滅せず，借地権者から解約の申入れはできないものと考えられます。〔合意があれば別〕

【正解：○】

　建物の賃貸借の場合は、建物が契約期間満了前に、契約の目的物が滅失したときは、滅失した時点で当該賃貸借契約は終了します。

　∵賃貸借契約の目的物である建物が滅失したということは、賃貸人が借主に使用収益させる義務を果たせなくなり、履行不能になるため、当該賃貸借契約は終了します。　

【正解：×】

　借地上の建物が、借地人の失火により滅失しても，借地権は消滅せず、賃貸人は，解約の申入れをすることができません。(借地借家法３条)

　建物が滅失し、再築する場合のことについては、上の解説参照。

　上の１と区別してください。

２　裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。