Brush Up! 権利の変動篇
借地借家法の過去問アーカイブス 平成８年・問12
借家権 期間の定めのない建物賃貸借
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ＡがＢに対してＡ所有の建物を期間を定めないで賃貸した場合に関する次の記述は，借地借家法及び判例によれば，○か×か。(平成８年・問12) |
| １.「Ａは，Ｂに対して，解約の申入れの日から６月を経過しないと建物の明渡しを請求することができない。」 |
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２.「ＡがＢに対し解約の申入れをしても，６月経過後のＢの建物使用についてＡが遅滞なく異議を述べないときは，契約は更新されたものとみなされる。」 |
| ３.「ＡがＢに対し解約の申入れをするため必要な正当の理由は，解約の申入れ時に存在すれば足り，６月経過後には存在しなくてもよい。」 |
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４.「ＡがＢに対し解約の申入れをするため必要な正当の理由は，Ａの自己使用の必要性のほかに，ＡがＢに対し建物の明渡しの条件として金銭を支払う旨のＡの申出をも考慮される。」 |
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ |
| ○ | ○ | × | ○ |
◎期間の定めのない賃貸借では，「建物所有のための土地」と「建物」で扱いが異なる。
| ●期間の定めのない賃貸借 | |
| 建物 | 定期賃貸借ではない、「一年未満の賃貸借」も、期間の定めのない賃貸借と みなされる。 (→借地借家法で考えるが、賃借人からの解約申入れは民法で考える。) 賃貸人からの解約の申入れには正当事由が必要であり，解約の申入れから |
| 土地 | 定めがないときは、借地権の存続期間は、自動的に３０年になる。 (→借地借家法で考える。) 期間の定めのない建物所有のための借地権は存続期間３０年として |
１.「Ａは，Ｂに対して，解約の申入れの日から６月を経過しないと建物の明渡しを請求する
ことができない。」
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【正解：○】 ◆解約申入れ 期間を定めないで賃貸→解約の申入れによって終了(借地借家法27条１項) 賃貸人からの解約申入れでは、６月を経過することで賃貸借契約は終了します。 ＜参考＞ 期間の定めのない賃貸借で賃借人からの解約申入れの場合は、借地借家法には規定がなく、民法の原則に立ち戻り、解約の申入れより３月経過すると終了します。(民法617条１項) ◆解約の申入れ
◆対比
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２.「ＡがＢに対し解約の申入れをしても，６月経過後のＢの建物使用についてＡが
遅滞なく異議を述べないときは，契約は更新されたものとみなされる。」
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【正解：○】 ◆解約申入れ後のみなし法定更新 いくら６ヶ月前に解約の申入れをしても、６月経過後のＢの建物使用の継続についてＡが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされます。なお、この異議を述べる場合には、「正当事由は要求されていない」ことに注意してください。 (借地借家法27条２項・26条２項) |
３.「ＡがＢに対し解約の申入れをするため必要な正当の理由は，解約の申入れ時に存在
すれば足り，６月経過後には存在しなくてもよい。」
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【正解：×】 ◆正当事由はいつまで存在していなければいけないか 解約申入れに必要な正当事由はいつ存在しなければいけないかという問題については、旧・借家法時代の判例ははっきりしていないという議論があります。 しかし、(判例を解釈する)学説としては、「解約申入れのときから口頭弁論終結時まで正当事由が存続することを要する」というのが有力な見解とされています。 本肢では，正当事由は解約の申入れ時点のみではなく契約の終了時点(解約の申入れから６ヶ月後)にも必要であるとして出題されたものと思われます。 |
４.「ＡがＢに対し解約の申入れをするため必要な正当の理由は，Ａの自己使用の
必要性のほかに，ＡがＢに対し建物の明渡しの条件として金銭を支払う旨のＡの申出
をも考慮される。」
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【正解：○】 ◆立退料の提供または増額の申出−正当事由の判断材料の一つにはなる
旧・借家法時代には，解約申入れ後に立退料の提供またはその増額をもって当初の正当事由を判断することができる旨の判例があったとされています。(最高裁・平成3.3.22) |
□■□ ま と め □■□
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◆期間満了による終了の通知・賃貸人からの更新拒絶の通知・解約の申入れ
◆賃借人からの更新拒絶の通知・解約の申入れ
◆例外的な「解約の申入れ」と「解除」
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| ●一時使用の建物の賃貸借 | ||||
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一時使用のための賃貸借では借地借家法は適用されず，民法の賃貸借の規定で考えることになります。(借地借家法・40条)→平成２年出題 期間の定めのある一時使用の賃貸借・・・民法604条，黙示の更新619条 期間の定めのない一時使用の賃貸借・・・民法617条，黙示の更新619条
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| → 旧・借家法時代では，一時使用の賃貸借に該当するかどうかをめぐって係争になることが多かったが，現行の借地借家法では，定期建物賃貸借(38条)や取壊し予定の建物の賃貸借(39条)があり，一時使用の建物賃貸借が使われることは少なくなっている。 ex.選挙事務所，別荘，簡易宿泊所，駅構内の建物など。 |
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使用貸借 (民法597条)
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