不動産の登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(平成６年・問16)

２．「土地の表題部にＡが所有者として記載されている場合に，Ｂがその土地を買い受けたときは，Ｂは，申請情報と併せて売買契約書を登記原因証明情報として提供すれば，直接Ｂ名義の所有権保存の登記を申請することができる。」

４．「法改正で廃止」

【正解：○】

◆相続人が登記義務者になる場合

　Ａ　(譲渡人)――　Ｂ(譲受人)
　｜
　Ｃ　(相続人)　

　このような場合，Ａの相続人Ｃは，被相続人Ａに代わって，Ｂとの共同申請によって，ＡからＢへの所有権移転登記をすることができます(一般承継人の登記，不動産登記法62条)

　登記義務者Ａの相続人であるＣ，登記権利者Ｂ

　なぜならば，相続人は被相続人が死亡した時点で「被相続人の財産に属した一切の権利・義務」と「地位」を承継するので(民法896条)，ＣはＡの「Ｂへの所有権移転の登記義務」を承継しています。そのため，Ｃは当事者(登記義務者)として登記権利者Ｂと共同申請することになるわけです。

▼登記義務者の相続人が複数いる場合は，相続人全員が登記義務者として申請しなければいけません(昭和27.8.23民甲74号回答)。∵登記申請義務は不可分債務であるため。

例えば，Ａ名義の所有権の登記がある土地をＢに売り渡す契約が締結された後，所有権移転の登記がされないうちにＢが死亡し，ＸとＹが相続をした場合です。

　Ａ　(譲渡人)――　Ｂ(譲受人)
　　　　　　　　　　　　　｜
　　　　　　　　　　　――――
　　　　　　　　　　｜　　　　　｜
　　　　　　　　　　Ｘ(相続人)Ｙ(相続人)

　この場合には，相続人全員(ＸとＹ)が登記権利者になり，登記義務者Ａ，登記権利者ＸとＹとして，ＡからＢへの所有権移転登記を共同申請します。権利変動の過程を正しく公示するためには，既に死亡しているＢへの移転登記が必要だからです。

　そのあとに，ＢからＸとＹへの所有権移転登記をすることになります。

※登記権利者の相続人の１人が相続人全員のために保存行為として申請することもできます。(民法252条但書)

２．「土地の表題部にＡが所有者として記載されている場合に，Ｂがその土地を買い受けたときは，Ｂは，申請情報と併せて売買契約書を登記原因証明情報として提供すれば，直接Ｂ名義の所有権保存の登記を申請することができる。」

【正解：×】

◆表題部に所有者として記載された者から買い受けた場合

　“所有権の保存登記” をすることのできる者は，

であり（不動産登記法・第74条1項各号），したがって，買い受けた者は，たとえ売買契約書その他を申請書に添付しても，その契約書等の真偽にかかわらず，保存登記をすることはできません。

　このような場合は，まず表題部の所有者Ａの名義で甲区に保存登記をした後，Ｂ名義に所有権移転登記をすることになります。

▼もしも，譲渡人Ａが登記に協力してくれない場合は，Ｂは，その所有権が自己にあることを確定判決によって証明して，直接Ｂ名義の所有権保存の登記を申請することができます。(不動産登記法74条１項2号)　←平成12年出題

▼本肢は，区分建物の所有権保存と混同している受験者を落とし穴に入れることを狙った問題です。→平成12年・問14

１．「表題部に所有者として記載されている者からその不動産を買い受けた者は，所有権を証する書面を添付して自己名義に所有権保存の登記を申請することができる。」(司法書士・昭和53年)

　この場合，Ａの相続人ＣはＡ名義の所有権保存登記の申請をすることができる」(司法書士・昭和63年)

　被相続人Ａが所有権の保存登記をしないまま死亡したとき，

　所有権の保存登記は，被相続人Ａの名義でも，また相続人Ｃの名義でも，どちらででも登記申請できるとされています。(昭和39.9.18民甲232号回答)

　本肢では，Ａは生前Ｂに譲渡していたため，Ｃはその不動産を相続したのではなく，単にＡの地位(Ｂへの引渡しの債務)を承継していると考えられるため，被相続人Ａの名義で所有権の保存登記をすべきとされています。(通説,昭和32.10.18民甲1953号回答)

　Ｃは，まず被相続人Ａの名義で所有権の保存登記をして，その後Ｂへの所有権移転登記をすることになります。

【正解：×】

◆所有権の仮登記に基づく本登記

　　　　　Ｂ　Ｂ名義への所有権移転の仮登記　→　仮登記に基づく本登記　
　　　／
　Ａ
　　　＼
　　　　　Ｃ　Ｃ名義への売買による所有権移転登記

　　Ｂ名義への　　　　　　　　　Ａ名義からＣ名義への　　　　　　　Ｂ名義への　
　　所有権移転の仮登記　　　売買による所有権移転登記　　　　仮登記に基づく本登記

　　――●――――――――●――――――――――――――●――――→

　売買の予約をしたときなどに仮登記がされることがありますが，この仮登記には対抗力はありません。しかし譬えて言えば入場整理券のような順位保全の効力があり（第106条），仮登記名義人Ｂは，仮登記後に本登記された現在の登記名義人Ｃの承諾を証明する情報か，Ｃに対抗できる裁判があったことを証する情報を提供すれ（第109条1項）ば，ＢはＣの登記が抹消されなくても，仮登記に基づく本登記をすることができます。本肢は，このため×です。

　なお，本登記がなされると，Ｃへの所有権移転の登記は，登記官の職権により抹消されることになります（第109条２項）。

▼所有権以外の仮登記(例えば，抵当権設定の仮登記)に基づく本登記については，このような規定がないため，利害関係者の承諾を証する情報，利害関係者に対抗できる裁判があったことを証する情報を提供する必要はありません。

【原題】

４．「Ａ名義の所有権の登記に関し，Ｂによる抹消登記手続請求訴訟が提起されたことにより，抹消予告登記がされている土地について，Ｃ名義への所有権移転登記がされた場合において，Ｂの勝訴判決が確定し，Ａ名義の登記が抹消されるときは，Ｃの登記は，職権で抹消される。」(関連・平成4年問15)

【正解：×】超難問

◆抹消予告登記⇒　法改正により廃止になった。

　平成16年の不動産登記法改正で，予告登記制度は廃止されました。

　⇒　平成６年出題当時の解説。