借主Ａは，Ｂ所有の建物について貸主Ｂとの間で賃貸借契約を締結し，敷金として賃料２ヵ月分に相当する金額をＢに対して支払ったが，当該敷金についてＢによる賃料債権への充当はされていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。(平成15年・問11)

２．「賃貸借契約期間中にＢが建物をＣに譲渡した場合で，Ｃが賃貸人の地位を承継したとき，敷金に関する権利義務は当然にＣに承継される。」

４．「賃貸借契約が終了した後，Ａが建物を明け渡す前に，Ｂが建物をＥに譲渡した場合で，ＢＥ間でＥに敷金を承継させる旨を合意したとき，敷金に関する権利義務は当然にＥに承継される。」

【正解：×】出題歴・平成13年問９肢３

◆建物明渡しと敷金返還は同時履行の関係にない。建物明渡しが先

　「賃貸借契約が終了した場合，建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たない」としているのは○ですが(最高裁・昭和49.9.29)，「建物明渡しは敷金の返還された後に行えばよい」となっているので×です。

　敷金は本来，賃料未払いや建物の明渡しまでの損害金などを担保するものですから，明渡し時点ではじめて敷金のうちの返還される金額が確定します。(最高裁・昭和48.2.2)

　したがって，明渡しがなければ敷金も返還されないことになります。

２．「賃貸借契約期間中にＢが建物をＣに譲渡した場合で，Ｃが賃貸人の地位を承継したとき，敷金に関する権利義務は当然にＣに承継される。」

【正解：○】出題歴・平成２年問13肢２，平成６年問10肢３，平成11年問14肢４

◆敷金に関する権利義務は新しい賃貸人に承継される

　Ｂ (旧・賃貸人)　――――――――――→　Ｃ　(新・賃貸人)
　｜　　　　　　　　　　　　建物を譲渡
　Ａ　(賃借人)

　賃貸借契約期間中に賃貸人である建物の所有者Ｂが建物を第三者Ｃに譲渡してＣが賃貸人の地位を承継した場合，敷金に関する権利義務は，旧・賃貸人に対する未払い賃料があればそれを差し引いた残りの額が，当然に新・賃貸人Ｃに承継されます。(最高裁・昭和44.7.17)

　したがって，本肢は正しい記述です。

▼賃借人が有益費を支出した後に賃貸人が代わったときは，旧・賃貸人ではなく，新・賃貸人がその償還義務を負い，賃借人は，新・賃貸人に有益費の償還請求をします。(最高裁・昭和46.2.19)

【正解：×】出題歴・平成６年問10肢４

◆敷金に関する権利義務は当然には賃借権の譲受人に承継されない

　Ｂ (賃貸人)　
　｜　　　　　　　　　　　　賃借権を譲渡
　Ａ　(旧･賃借人)　――――――――――→　Ｄ　(新・賃借人)

　賃借権がＡからＤに譲渡され賃貸人Ｂがそれを承諾したとき，敷金の権利義務関係は，別段の合意がない限り，賃借権を譲り受けたＤには，当然には承継されません。(最高裁・昭和53.12.22)

　Ａが交付した敷金は本来はＡがＢに対して債務不履行になったときの担保となるもので，新たな賃借人Ｄが将来債務不履行になったときはＡが交付した敷金で担保するというのでは，Ａが不利益を被る可能性があるからです。〔例えば，Ｄの賃料の未払いやＤが賃借していたことによる原状回復費用をＡが交付した敷金から差し引かれるというのではＡには不利益になります。〕

　このため，敷金の権利義務関係が承継されるには不利益を被る可能性のあるＡの意思が必要になります。

　本肢は，「当然に承継される」となっているので×です。

４．「賃貸借契約が終了した後，Ａが建物を明け渡す前に，Ｂが建物をＥに譲渡した場合で，ＢＥ間でＥに敷金を承継させる旨を合意したとき，敷金に関する権利義務は当然にＥに承継される。」

【正解：×】初出題

◆旧所有者と新所有者の合意だけでは，終了した賃貸借の敷金の権利義務は当然には承継されない

　Ｂ (旧・所有者)　――――――――――→　Ｅ　(新・所有者)
　｜　　　　　　　　　　　　建物を譲渡
　Ａ　(元・賃借人，占有権原なし)

　賃貸借契約が終了した後も，建物を元・賃借人Ａが占有し続けていて，元・賃借人Ａが建物を明け渡す前に，建物が譲渡された場合には，終了した賃貸借での敷金は新所有者Ｅには当然には承継されません。(最高裁・昭和48.2.2)

　なぜならば，賃貸借契約が終了していることから，単に建物を譲り受けたというだけでは譲受人ＥはＡＢ間の賃貸借契約を引き継いだ賃貸人の地位にあるわけではないからです。〔この点で本肢は，賃貸借契約期間中に建物が譲渡された肢２とは異なります。〕

　本肢は，「当然に承継される」となっているので×です。

▼本肢の問題文での説明が簡略だったため，肢２と肢４との設定の違いが少しわかりにくかったかもしれません。設定の違いがわからないと正しい解答が導けないので注意しないといけませんね。