Brush Up! 権利の変動編
正解・解説
地上権の基本問題２
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ | ５ |
| ○ | ○ | × | × | ○ |
次のそれぞれの記述は、民法、借地借家法の規定および判例によれば○か、×か。
１．「地上権は、不動産に関する物権の１つであるから、地上権者は、土地の所有者の
承諾なく、その地上権を自由に他人に譲渡できる。」
|
【正解：○】 土地の賃貸借では、賃借権を第３者に譲渡するには土地の所有者の承諾が必要ですが、地上権は土地の所有者の承諾がなくても、自由に他人に譲渡できます。 |
２．「地上権者は、土地の所有者の承諾がなくても、その土地を他人に転貸することができ
るが、土地の賃貸借においては、賃借人は賃貸人の承諾なく、その借地を転貸することは
できない。」
|
【正解：○】 地上権は土地そのものに対する物権であり、その土地を利用する権利を誰にでも主張できる権利です。地上権では、土地の所有者の承諾なく、第３者に使用させて収益を得ることもできます。 しかし、土地の賃貸借では、土地の所有者―賃貸人の承諾なくして、第３者に転貸することはできません。これは、賃借権が債権であり、賃貸人に対してのみ土地を利用する権利を主張できることになっているためでした。 ※注意 借地人が借地の上に自ら所有する建物を第３者に賃貸するのは、借地権の転貸にはなりません。 |
３．「地上権は、抵当権の目的とすることができない。」(昭和59)
|
【正解：×】 抵当権は、登記や登録などの公示方法が可能なものに設定することができます。 このほかには、特別法で抵当権の目的になりうるものは拡大されており、自動車(自動車抵当法)、航空機(航空機抵当法)、船舶(船舶登記規則、漁業財団抵当法、商法第４編-海商法-など)にも抵当権設定が認められています。 ※注意 土地の賃貸借では、賃借権を抵当権の目的にはできませんが、借地の上に賃借人が所有する建物を抵当権の目的にすることはできます。 もし、抵当権が実行され建物が競落されたとき、借地権は建物の従たる権利であることから、土地の賃借権にも抵当権の効力が及び(最高裁・昭和40.5.4)、賃貸人の同意を得て競落人に移転することになります。(地上権の設定のある土地の上に存する建物に抵当権が設定され、その建物が競売された時には、土地の所有者の同意を得る必要はありません。) これは借地権の譲渡にあたりますが、これを土地の所有者が承諾しない場合、競落人は「借地権の譲渡を承諾しないならば、建物を買い取れ」と建物買取請求をすることができます。(借地借家法14条) また、土地の所有者に不利になる恐れがないにもかかわらず、地主が借地権の譲渡・転貸を承諾しないときには、借地権者や建物の買受人は、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求めることもできます。(借地借家法19条、20条) このため、実務では、借地上の建物に抵当権を設定する場合は、抵当権を実行した際のトラブルを避ける目的で、抵当権を設定する前に地主の承諾書をとっておくことが行われています。 |
４.「地上権者は、その権利に基づいて、土地の所有者に対して地上権設定登記に協力
するように要求する登記請求権を有する。土地の賃借権者も、土地の賃貸人に対して
賃借権設定の登記に協力するように要求する登記請求権を有する。」
|
【正解：×】 登記の共同申請の原則により、登記をするには登記権利者だけでなく、登記義務者も共同して登記の申請をすることになっています。 地上権者は土地を排他的に使用できるように、第３者に対する対抗要件としての登記に協力するように請求する権利を持つとされています。 しかし、土地の賃貸借では、特約がないかぎり、賃貸人に対して賃借人は登記請求権を持たないとされています。(大審院・大正10.7.11) ▼借地借家法10条１項 不動産の賃借権では登記がなければ第３者に対する対抗力がないとされていますが(民法605条)、賃借人には登記請求権がないため、この605条は空文化しています。しかし、この対抗力は、民法605条の規定のほかでも持つことができます。借地借家法10条１項により、借地権や地上権の登記がなくても、借地上の建物に登記があれば、これをもって第３者に対抗できます。ただし、判例によれば、この建物の登記名義人は借地権者本人でなければならず、家族名義の登記では対抗力がないとされています。(最高裁・昭和47.6.22) この登記は、表示の登記でもよいとされています(最高裁・昭和50.2.13)。建物の所有者が単独で申請できる、表示の登記や所有権保存登記をしておけば、土地の所有者が第３者に土地を譲渡したあとに新しい地主から、建物収去・土地明渡し請求が出されても、借地権について対抗力を備えていることになります。 |
| ●類題 |
| １.「ＡはＢが所有する土地に地上権の設定を受けて建物を所有している。Ａは土地について地上権の登記をしていなければ、地上権を第三者に対して対抗できない。」 |
|
【正解：×】 地上権は、民法177条により、第３者への対抗力をもつには、地上権設定の登記が必要とされています。しかし、建物の所有のための地上権では、借地借家法の規定により、建物に関する登記のみで対抗力があるとされています。このため、本設問は×。 地上権では登記請求権が認められているのに、なぜ地上権の登記をしないことがあるのか、というのは、上の借地借家法の規定と以下の２つのことで理解できます。 1) まず、登記費用が節約できること。地上権の設定登記にくらべ、表示の登記や所有権保存登記は費用が安く済みます。 2) 表示の登記や所有権保存登記の申請は自分１人でできるので、登記義務者と２人で共同申請するテマが省ける。 |
５．「土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地
のみを抵当としたときは、抵当権設定者は、競売の場合に地上権を設定したものとみな
される。」(昭和63)
|
【正解：○】 本設問の条件は、以下の法定地上権の要件を満たしているので、抵当権設定者は、競売の場合に地上権を設定したものとみなされます。
|