権利の変動篇・抵当権・民法改正・抵当権者の同意による対抗力の付与・競売後の明渡し猶予

◆抵当権者の同意による対抗力の付与・競売後の明渡し猶予

　平成15年の民法改正により短期賃貸借は悪用されることが多いため廃止され，それに代わるものとして「抵当権者の同意による，賃借人への対抗力の付与」，「競売後の明渡し猶予」が創設されました。したがって，本肢の記述は×になります。

　抵当権設定登記後の賃貸借契約が全て抵当権者に抵抗できないとすると，抵当権が設定されている不動産を借りようとする人はいなくなってしまいます。それでは，抵当不動産を賃貸してその収益から被担保債権を返済しようとすることもできなくなり，抵当権設定者・賃借人にとっても，困ってしまいます。また抵当権を他人のために設定する物上保証人もいなくなってしまいます。

　そのため，民法では，抵当権設定登記後の一定の賃借人を保護する規定として「抵当権者の同意による，賃借人への対抗力の付与」，「競売後の明渡し猶予」を創設しました。これにより抵当権設定登記後の賃貸借でも一定のものについては安心して契約を締結することができます。

　また，この制度により賃貸されている物件の抵当価値が高まり，競売の買受人も買受直後から賃料収入を見込めるなどのメリットもあります。

●「抵当権者の同意による，抵当権設定後の賃借人への対抗力の付与」

　〔賃借権の登記＋抵当権者の同意の登記〕　(土地・建物の両方)

　抵当権設定登記後の賃貸借契約でも，その賃借権の登記がされていて，(その賃借権の登記がされる前に抵当権が登記されている) 抵当権者全員がその賃借権の存続を承諾してその同意を登記したときは，賃借人は，同意した抵当権者に対して賃借権を対抗できる。(387条１項)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　抵当権設定の登記　　　　　　　賃借権の登記　　賃借権に同意する登記

　――●――――――――――――●――――――●――――→

　抵当権者が同意をする際に，その抵当権を目的とする権利を有する者〔転抵当権者等〕その他の「抵当権者の同意によって不利益を受ける者」がいるときは，抵当権者は，それらの者の承諾がなければ，その同意をすることができません。(387条2項)　

★賃借権の登記

　387条１項での賃借権の登記は，借地借家法の10条の「借地上の建物の登記」〔表示の登記・所有権保存の登記等〕，借地借家法の31条の「賃借権登記に代わる引渡し」を含めないと解されています。つまり，抵当権設定後の賃貸借契約がこの２つである場合は抵当権者には対抗できません。

◇適用できる不動産のイメージ
　この同意の登記による対抗力という制度はどのようなものに登記できるのか?
賃借権が登記できるものでなければいけないので，以下のようなものが考えられます。

　・土地
　・その建物全体を一括して借り上げる場合
　・区分所有建物の専有部分

　こう並べて見て考えてみると，いわゆるアパートの一室や賃貸のテナントの一区画を借りる場合は，そもそも登記そのものができないために対象外だということがわかります。
(⇒　こちらは『建物の明渡し猶予』制度の対象になります。)

★敷金の承継

　不動産登記法の改正により，敷金があれば登記することを要し，賃借権の登記で敷金額についても抵当権者の同意を得ておく必要があります。賃借人が抵当権者に対抗できるときには，競売の買受人は敷金の返還義務を負担します。

●「競売後の建物の明渡しの猶予」　(建物のみ)

　賃貸アパートなどの場合賃借権の登記をすることはできないため，抵当権者の同意の登記により対抗力が付与されていない建物の賃借人を保護する規定も必要です。競売の買受人が簡単に明渡しを請求できるとすれば，抵当権のある賃貸アパートには誰も入らなくなってしまいます。

　抵当権設定登記後に建物賃借人となった者で一定の要件を満たす者は，抵当権が実行されて買受人が買い受けたときから６ヵ月間は，明渡しが猶予されます。(395条1項)

　競売で買い受け　　　　　　　　　明渡し期限 (６ヵ月後)

　――●――――――――――――●――――→

　その一定の要件は以下のどちらかです。

・競売手続の開始前からその建物の使用または収益をしている者

・強制管理または不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により建物の使用収益をする者

　ただし，その明渡し猶予期間中の建物使用についての対価を支払わなければならず，買受人が建物使用者に対して相当の期間を定めてその１ヵ月分以上の支払いを催告したにもかかわらず，その相当の期間内に履行しないときは，明渡しの猶予は受けられません。(395条2項)

　「抵当権設定登記後に建物賃借人となった者で上記の要件に該当しない者」には，明渡しの猶予は適用されません。

★敷金は買受人には承継されない。抵当権設定登記後に建物賃借人となった者(抵当権者の同意の登記により対抗力を付与された者等を除く。)は，買受人に対抗できないため，買受人に敷金返還の請求をすることはできず，敷金で対価を相殺することはできません。

☆土地についてはこのような規定はないので，抵当権設定登記後に土地の賃借人となった者〔借地権の登記及び抵当権者の同意の登記がある者を除く〕には，明渡しの猶予は適用されません。

●抵当権者全員の同意の登記
抵当権設定登記　　賃借権の登記　　同意の登記　　　　――●―――――●―――――－●――――――――→　　　　　　　　　　　　　抵当権者の同意の登記について，法務省民事局長通達が出されています。(法務省民二・3817号・平成15年12月25日) 　それによると，抵当権者の同意の登記は，『賃借権の先順位抵当権に優先する同意の登記』として独立の主登記によるものとされ，登記権利者＝賃借権者，登記義務者＝総先順位抵当権者とする共同申請によるものとされています。　なお，この同意の登記により不利益を受ける利害関係人〔転抵当権者など〕がいる場合は，同意の登記申請時にその承諾を証する書面も添付書類として提出しなければいけません。　また，同意の登記の登録免許税は，賃借権及び抵当権１件につき \1,000となっています。〔ちなみに，賃借権の登記の登録免許税は，評価額の10/1000〕
●同意の登記後の権利内容・賃借権の帰属の変更について
同意の登記後の　変更登記	同意の登記後の賃貸借の権利内容の変動〔賃料の減額・　敷金の増額等〕については，利害関係人の承諾があれば　附記登記，承諾がなければ主登記になるとされています。　〔→附記登記があれば変更内容は競落人に承継されるが，　附記登記でなく主登記のときは承継されない。〕
同意の登記後の　賃借権の譲渡	賃借権移転附記登記 (同意の登記をした抵当権者が　承諾した場合)または新たな同意の登記　〔同意の登記後に新たに抵当権が設定され，新たな抵当　権者に対抗するためには，新たに同意の登記が必要と　解されています。〕

【乙　　　区】　　(所有権以外の権利に関する事項)
【順位番号】	【登記の目的】	【受付年月日・受付番号】	【原因】	【権利者その他の事項】
１	抵当権設定	平成16年１月26日　第○号	平成16年1月23日金銭消費貸借同日設定	債権額利息損害金債務者抵当権者
２	賃借権設定	平成16年５月13日　第△号	平成16年5月12日設定	借賃支払期日存続期間敷金特約賃借権者
３	２番賃借権　の先順位　抵当権に　優先する　同意	平成16年５月18日　第□号	平成16年5月14日同意

●抵当権設定後に建物の賃借人になった者
抵当権設定登記　　　　　　　　　　　　　競売手続開始　――●―――――☆―――――――●――――→ 　　　　　　　　　　　　賃貸借
・賃借権の登記，　　抵当権者の同意の登記がある　・改正施行時に現に存する旧395条の短期賃貸借	抵当権者・競売の買受人に　対抗できる
・競売手続の開始前からその建物の使用または収益をしている者〔抵当権者の同意の登記がない〕・強制管理または不動産収益執行の管理人が　競売手続の開始後にした賃貸借により　建物の使用収益をする者	明渡しの猶予
上記外の者	明渡しの猶予はない。

●抵当権設定登記後に土地の賃借人になった者
抵当権設定登記　　　　　　　　　　　　　競売手続開始　――●―――――☆―――――――●――――→ 　　　　　　　　　　　　賃貸借
・賃借権の登記，　　抵当権者の同意の登記がある　・改正施行時に現に存する旧395条の短期賃貸借	抵当権者・競売の買受人に　対抗できる
上記外の者	明渡しの猶予はない。