宅地建物取引業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述は、

○か×か。

【正解：×】

　売買契約する場所・業者の書面交付にとらわれているとヒッカカる問題です。

　まず、第１に解答者が思い浮かぶのは、

・事務所等以外の場所で申込みをしたときは、クーリング・オフできる。

・宅建業者がクーリング・オフできることを書面で告げない時は、８日間の起算が始まらないので申込者または買主はいつまでも撤回・解除ができる。

　この２つだと思いますが、チョット待ってください。

　クーリング・オフができる大前提として、「履行がまだ完了していない」ことがあるのを思い出してください。

　たとえ売主から解除できる旨の書面を受領しない買主であっても、“物件の引渡を受け”かつ“代金の全額を支払った”場合は、履行の完了であり、当該契約を解除することはできません。

　本設問では、「書面を発行することにより、いつでも当該解約を解除することができる。」となっているので、不適当となります。

　クーリング・オフできる要件は、場所・時期・履行の三つ揃えて考えるようにしてください。

≪クーリング・オフができなくなる場合≫

１　履行の完了(物件の引渡しを受け、かつその代金を支払ったとき)

２　告知の日から起算して８日間の経過

３　事務所等で買い受けの申込をし、その後、売買契約を締結した買主

【正解：○】

　業者が相手方(買主)から呼び出されて説明をしに行って、宅建業法37条のニ第１項でいうところの“クーリング・オフ制度が適用除外になる事務所等”とみなされる場所とは、

　・相手方(買主)が自ら申し出た場合の買主の自宅」か「勤務先」　　　

の２カ所で、ここで、申込か契約が締結されれば、買主はクーリング・オフはできません。

　したがって、たとえ買主に呼び出されて説明しに行ってもその場所が

相手方の取引先銀行であれば、“クーリング・オフ制度が適用除外になる事務所等”とはみなされず、クーリング・オフの対象（＝申込みの撤回、契約の解除ができる）となります。

【正解：×】

　この法律は、意思決定（買受けの申込み）の段階を重視しており、事務所等に

おいて買受けの申込みをした買主の購買意思は、「安定的な状態でなされた」

と考えられています。

　その後において事務所等以外の場所において売買契約を締結（それは単な

る事務手続きであるという考え）しても、当該契約を解除することはできません。

≪整理すると≫　クーリング・オフできるかどうかは、買い受け申込場所で決まる

【正解：×】要注意！

　“告げられた日から８日”ではなく、「告げられた日から起算して８日」以内です。

　つまり、告げられた日から８日とは、民法の基本原則である“初日不算入の原則”が

適用されるため、初日は参入（カウント）されず、翌日から起算されます。

　例えば、日曜日の現地見学会のホテルにおいて告げられた場合、

“告げられた日”からとすれば初日不算入となり、翌日からカウントして８日、

つまりその日から起算して９日後の月曜日までに撤回書面を発すればセーフという

ことになってしまいますが、

クーリング・オフ制度では、その「告げられた日から起算」されるため、日曜日から起算

して８日目の次週の日曜日までに撤回書面を発しなければなりません。次週の月曜日

ではクーリング・オフできません。

≪口頭での告知≫

　クーリングオフができることを書面ではなく、口頭で告げられたときは、８日間の起点が始まりませんので、「引渡しを受け、かつ、全額支払う」ことがない間なら、いつでも契約を解除できることになります。

≪チョット一言≫

　このクーリング・オフの問題では、用語の定義・クーリングオフの要件をしっかり把握していない為に、間違えてしまうケースが目立ちます。平成年間で出題がなかったのは、２年、９年、11年で、毎年のように出題されていますが、本試験に出れば絶対に落とせないところです。