正解・解説
報酬規定に関する問題２
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ |
| ○ | ○ | × | ○ |
●課税業者の報酬限度額 → これまでと実質的に変化なし
| ２００万円以下の部分 | 5.25/100 (従来は 5/100) |
| ２００万円を超え４００万円以下の部分 | 4.2/100 (従来は 4/100) |
| ４００万円を超える部分 | 3.15/100 (従来は 3/100) |
⇒ それぞれ従来のものに1.05を乗じたものに過ぎない。
⇒ 改定後の速算方式もありますが，覚えるとかえって煩雑なため，本節では，敢えて
従来のものにとどめてあります。
●課税業者の報酬限度額の速算式〜改定後〜
| ２００万円以下の価額 | 価額の５.２５％ |
| ２００万円を超え４００万円以下の価額 | 〔価額の４.２％＋２.１万円〕 |
| ４００万円を超える価額 | 〔価額の３.１５％＋６.３万円〕 |
●従来の課税業者の報酬限度額の速算式〜消費税との合算額〜
| ２００万円以下の価額 | 価額の５％×1.05 |
| ２００万円を超え４００万円以下の価額 | 〔価額の４％＋２万円〕×1.05 |
| ４００万円を超える価額 | 〔価額の３％＋６万円〕×1.05 |
●従来の免税業者の報酬限度額の速算式〜みなし仕入れ率との合算額〜
| ２００万円以下の価額 | 価額の５％×1.025 |
| ２００万円を超え４００万円以下の価額 | 〔価額の４％＋２万円〕×1.025 |
| ４００万円を超える価額 | 〔価額の３％＋６万円〕×1.025 |
１．「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買の媒介に関し、それに係る代
金の額が350万円の場合、売主側から受領する報酬額は16万円以内とする。
なお、消費税の課税業者につき、手数料に課される消費税は報酬額に参入せ
ず、別途に受領するものとする。」
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【正解：○】 代金額350万円につき報酬額を計算すると、 （速算法）3,500,000×0.04＋20,000＝160,000円 となり設問文中の報酬額以内であれば違反となりません。 |
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＜関連＞重要！ ◆報酬額の速算法 ア．物件価格が「200万円以下」の場合 価格×0.05＝「片手分（当事者の一方からもらえる報酬額）」 イ．物件価格が「200万円超400万円以下」の場合 価格×0.04＋2万円＝「片手分」 ウ．物件価格が「400万円超」の場合 価格×0.03＋6万円＝「片手分」 |
２．「宅地建物取引業者が消費税の課税業者であっても、売買にかかる代金
には、当該売買に係る課税資産の譲渡等につき、課されるべきである消費税
に相当する額を含めないものとする。」
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【正解：○】 土地は消費されるべきものではないため、土地価格に消費税は課されません。 しかし、建物（課税資産）価格には、消費税の課税業者、免税業者（年間 売上額3,000万円以下の事業者）に関係なく、消費税が含まれているため、 建物価格から消費税を抜いた「本体価格」を算定基準に、報酬額を算出しま す（告示第１カッコ書き）。これは、消費税の課税業者の場合、建物消費税 を含む総価格を基に報酬額を算出したら、売主は、支払うべき建物消費税相 当分についても、報酬が上乗せされることになるからです。 ＜参考＞ 建物に課される消費税５％は、売主が買主から本体価格に上乗せして受領し ４％分が国庫に（消費税法29条）、残りの１％分は道府県へ納付します（地 方税法第72条の83）。 |
３．「消費税の免税業者の行う媒介又は代理に係る報酬額につき、告示規定
により算出された報酬額の0.025倍の金額を、消費税及び地方消費税として
併せて受領するものとする。」
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【正解：×】 消費税の免税業者に係る報酬額につき、仕入れに係る物件の消費税負担部 分が増大することになるため、告示規定により算出された額の1.025を限度 としますが、当該転嫁された金額（プラス0.025倍「みなし仕入れ率」とも いう）は、「報酬の一部」となるものであって、当該金額を、消費税及び地 方消費税受領するものではないことに注意して下さい（当時、建設省建設経 済局不動産課長から都道府県主管部長あて通知、H9.4.8）。 なお、免税業者に租税が課されることは、租税法定主義（法規定がなけれ ば租税課せず）を規定する「日本国憲法第84条」にも違反します。 |
４．「宅地建物取引業者が媒介に関して依頼者から受けとることのできる報
酬の額は、依頼者の一方につき、告示第１により算出した金額以内とし、代
理に関して依頼者から受けとることのできる報酬の額は、告示第１により算
出した金額の２倍を超えてはならない。」
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【正解：○】 本文の記述の通りです。 つまり、「媒介」の場合は、当事者を単に引き合わすだけ（口で言うほど 簡単ではありませんが）であり、決定権は媒介業者にはなく、当事者にあり ます。 一方、「代理」の場合は契約締結の権限もあり、したがって「媒介」報酬 は片手分（告示第１）、「代理」報酬は両手分（＝２倍）となります（告示第２）。 |