正解・解説
報酬規定に関する問題４
建物の賃貸借の代理
【正解】
| １ | ２ |
| × | ○ |
●課税業者の報酬限度額 → これまでと実質的に変化なし
| ２００万円以下の部分 | 5.25/100 (従来は 5/100) |
| ２００万円を超え４００万円以下の部分 | 4.2/100 (従来は 4/100) |
| ４００万円を超える部分 | 3.15/100 (従来は 3/100) |
⇒ それぞれ従来のものに1.05を乗じたものに過ぎない。
⇒ 改定後の速算方式もありますが，覚えるとかえって煩雑なため，本節では，敢えて
従来のものにとどめてあります。
●課税業者の報酬限度額の速算式〜改定後〜
| ２００万円以下の価額 | 価額の５.２５％ |
| ２００万円を超え４００万円以下の価額 | 〔価額の４.２％＋２.１万円〕 |
| ４００万円を超える価額 | 〔価額の３.１５％＋６.３万円〕 |
●従来の課税業者の報酬限度額の速算式〜消費税との合算額〜
| ２００万円以下の価額 | 価額の５％×1.05 |
| ２００万円を超え４００万円以下の価額 | 〔価額の４％＋２万円〕×1.05 |
| ４００万円を超える価額 | 〔価額の３％＋６万円〕×1.05 |
●従来の免税業者の報酬限度額の速算式〜みなし仕入れ率との合算額〜
| ２００万円以下の価額 | 価額の５％×1.025 |
| ２００万円を超え４００万円以下の価額 | 〔価額の４％＋２万円〕×1.025 |
| ４００万円を超える価額 | 〔価額の３％＋６万円〕×1.025 |
１．「宅地建物業者が権利金180万円、借賃60万円のオフィスビルの賃借の
代理をした場合、依頼者の一方から９万円、他方から９万円が報酬の受領限
度額である。なお，消費税やみなし仕入れ率は考えないものとする。」
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【正解：×】 公式『居住用“以外”（事業用建物・土地）の賃貸借で、「権利金」の授受 がある場合は、権利金を売買代金額とみなして「売買の計算方法」で 算出できる。賃料を基準にした場合と比較し、高い方を選べる』 設問文には、「オフィスビル」とあり、居住用“以外”の賃貸借であるこ とがわかります。 そこで、権利金180万円を基に報酬額を計算すると、報酬の限度額は、 （速算法）1,800,000×0.05＝90,000円（片手分） 代理なので、90,000×２ となります。一見、本問はこれを代理の依頼者と相手方双方とも均等に配分した場合かな…と判断してしまいますね。 しかし業者にとっては、借賃の１ヶ月分が60万円であることから、 借賃を基準に報酬を計算した方が有利となります。 権利金を売買価額とみなして計算したときの報酬の限度額＜賃料の１ヶ月分 つまり、この場合は、借賃60万円が報酬の限度額となります。 ＜注意＞ 例えば、「保証金が500万円で、退去時に300万円が返還される」ような場合 は、戻らぬ200万円が権利金として報酬算出の基準金額となります。 |
２．「宅地建物取引業者が敷金50万円、借賃15万円の居住用建物の賃借の代
理をした場合、依頼者双方から受け取ることのできる報酬額の限度は15万円
である。なお、消費税やみなし仕入れ率は考えないものとする。」
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【正解：○】 公式『貸借の「代理」の場合、当事者を合計して賃料の１カ月分が限度』 本問は、居住用建物の賃借の問題ですから、敷金云々は報酬計算の基準に は関係ありません。 そこで、公式をあてはめると、双方から受け取ることができる報酬額の限度※は１カ月分、 つまり15万円が限度となります。 ※この場合は、貸主、借主の双方から受け取ることができる報酬の合計額です。 |