正解・解説
報酬規定に関する問題５
売買契約の代理・媒介
【正解】
| １ | ２ | ３ |
| × | × | ○ |
●課税業者の報酬限度額 → これまでと実質的に変化なし
| ２００万円以下の部分 | 5.25/100 (従来は 5/100) |
| ２００万円を超え４００万円以下の部分 | 4.2/100 (従来は 4/100) |
| ４００万円を超える部分 | 3.15/100 (従来は 3/100) |
⇒ それぞれ従来のものに1.05を乗じたものに過ぎない。
⇒ 改定後の速算方式もありますが，覚えるとかえって煩雑なため，本節では，敢えて
従来のものにとどめてあります。
●課税業者の報酬限度額の速算式〜改定後〜
| ２００万円以下の価額 | 価額の５.２５％ |
| ２００万円を超え４００万円以下の価額 | 〔価額の４.２％＋２.１万円〕 |
| ４００万円を超える価額 | 〔価額の３.１５％＋６.３万円〕 |
●従来の課税業者の報酬限度額の速算式〜消費税との合算額〜
| ２００万円以下の価額 | 価額の５％×1.05 |
| ２００万円を超え４００万円以下の価額 | 〔価額の４％＋２万円〕×1.05 |
| ４００万円を超える価額 | 〔価額の３％＋６万円〕×1.05 |
●従来の免税業者の報酬限度額の速算式〜みなし仕入れ率との合算額〜
| ２００万円以下の価額 | 価額の５％×1.025 |
| ２００万円を超え４００万円以下の価額 | 〔価額の４％＋２万円〕×1.025 |
| ４００万円を超える価額 | 〔価額の３％＋６万円〕×1.025 |
１．「宅地建物取引業者Ａ（消費税課税業者）が、4,725万円（消費税を含
む）の建物の売買の代理をした場合、Ａが売主・買主の双方から受領できる
額の総額表示での限度は合計して282万円である。」
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【正解：×】 公式『売買・交換の「代理」の場合、当事者を合計して両手分が限度』 計算の対象となる「消費税抜き」の価格をまず求めると、4,500万円（＝ 4,725万円÷1.05）となります。これにより片手分の報酬限度額は、 （速算法）4,500万円×0.03＋6万円＝141万円 となり、さらに公式にあてはめると、報酬の限度額は282万円となります。 しかし、求める答えは「総額表示での受領限度額」です。報酬プラス報酬に対する消費税（Ａは課税業者だから）の５％である141,000を加えて合計2,961,000となります。 |
２．「宅地建物取引業者Ａ（消費税の免税業者）が甲の依頼を受け、甲所有
の宅地及び建物を代金それぞれ3,000万円及び1,575万円（消費税込み）で売
買契約を成立させ、甲から145万円を受領した場合、宅地建物取引業法に違
反することはない。」
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【正解：×】 建物価格から消費税を抜くと、1,500万円（＝1,575万円÷1.05）です。土 地と合わせて4,500万円の取引ということになります。 本問の宅地建物取引業者Ａは免税業者ですから、報酬に「みなし仕入率」を乗じる（カケる）と、 （4,500万円×0.03＋6万円）×1.025＝1,445,250円 となり、145万円の受領は違反となります。 |
３．「宅地建物取引業者Ａ（消費税の免税業者）が、甲の依頼を受け、宅地
建物取引業者Ｂ（消費税課の税業者）が乙の依頼を受けて、ＡＢ共同して甲
乙間の契約を成立させた場合、甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ、
3,000万円及び2,100万円（消費税込み）で、乙が買うという媒介の場合、Ａ
が甲より1,599,000円、Ｂが乙より1,638,000円を受領した場合、宅地建物取
引業法に違反しない。」
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【正解：○】 本問の場合、宅地建物取引業者Ａが免税業者なので、下記のように計算 し、算出した報酬額にみなし仕入率として1.025を乗します。 〔3,000万円＋（2,100万円÷1.05）〕×0.03＋6万円＝1,560,000円 1,560,000×1.025＝1,599,000円 よって、Ａは宅建業法に違反しません。 Ｂは課税業者なので、算出した報酬額に1.05（消費税）を乗します。 1,560,000×1.05＝1,638,000円 よって、Ｂも宅建業法に違反しません。 |