正解・解説
手付(手附)の額の制限/他に関する問題２
【正解】
| １ | ２ | ３ |
| ○ | × | × |
１．「宅地建物取引業者が、みずから売主となる売買契約において、“売主
は、いかなる場合にも瑕疵担保責任は負わない”という特約をした場合、そ
の特約は無効となる。」
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【正解：○】 宅建業法上、「業者が売主」である場合は、宅地建物取引業者が瑕疵担保 責任を負う期間については、目的物の引き渡しの日から「２年以上」でなけ ればなりません。 →「引渡後２年未満」や「瑕疵担保しない」の特約は無効。 →逆に「瑕疵を“発見”してから２年」とする特約は可。 （買主に有利となる特約は可） →瑕疵担保責任を特約で定めないときは、民法の規定 （買主が瑕疵を発見したときから１年以内）が適用される →民法の規定よりも買主に不利となる特約は“無効”となり、民法の規定 （買主が瑕疵を発見したときから１年以内）が適用される。 <参考> 民法の規定よりも買主に不利となる特約の例 ・いかなる場合でも損害賠償の請求しかできない ･瑕疵補修責任のみ請求できる ･売主に責任のある瑕疵についてのみ売主(宅建業者)は責任を負う |
２．「宅地建物取引業者が、みずから売主となって宅地建物取引業者でない
買主と宅地建物の売買契約を締結した場合、当事者の債務不履行を理由とす
る損害賠償額を代金の３０％としたとき、この特約は無効となる。」
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【正解：×】 特約すべてが無効になるのではなく、“２０％を超える部分”について無効 となります。 |
３．「宅地建物取引業者Ａが、みずから売主となって宅地建物取引業者でな
い買主Ｂと宅地建物の売買契約を締結した場合、ＡＢ間の合意により、Ａが
瑕疵担保責任を負う期間について、Ｂが“瑕疵の事実を知ったときから１年
間”と定めても、Ａは当該物件の引渡後２年間は瑕疵担保責任を負わなけれ
ばならない。」
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【正解：×】 「瑕疵の事実を知ったときから１年間」という特約は、「引渡より２年以 上」という特約をしなくても、民法の規定よりも買主に不利となるわけでは ないので、有効です。 例えば、家の引渡を受けて３年経過してから、シロアリの害で柱が崩れた 場合、それが「それを発見してから１年以内」なら買主も文句が言えます。 しかし、それが「引渡後２年まで」と特約していたら、買主は自分で直さな ければならず、かえって買主にとって不利な特約となります。 |