都市計画法の改正により創設された準都市計画区域の区域内でも都市計画区域と同じ規制が適用されます。

次のそれぞれの容積率の記述は、建築基準法の規定によれば○か、×か。

◆用途地域の指定のない区域の容積率(準都市計画区域で用途地域の指定のない区域も含む)

　用途地域の指定のない区域での容積率は、5/10〜40/10です。

　容積率に係る制限が適用されない(＝無制限)ということはありません。

▼用途地域の指定のない区域の容積率→　5/10〜40/10　のうち

　特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して、

　都道府県都市計画審議会の議を経て定めたもの　

◆都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域

　両区域外でも、

地方公共団体は、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて、指定する区域において、適正かつ合理的な土地利用を図るため必要と認めるときは、地方公共団体の条例で、

　・建築物又はその敷地と道路の関係

　・容積率

　・建ぺい率

　・建築物の高さ

　など、建築物の敷地又は構造に関して必要な制限を定める事ができます。

　(建築基準法68条の９、施行令136条の２の9-10)

●容積率の制限の決め方

　両区域以外の区域内の建築物に係る制限(法68条の９)

都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、地方公共団体は、当該区域内における土地利用の状況等を考慮し、適正かつ合理的な土地利用を図るため必要と認めるときは、政令で定める基準に従い、条例で、建築物又はその敷地と道路との関係、建築物の容積率、建築物の高さその他の建築物の敷地又は構造に関して必要な制限を定めることができる。これについては、施行令136条の２の８参照↓

〔施行令136条のの２の８〕

１項

1．建築物又はその敷地と道路との関係　法第43条から第45条までの規定による制限より厳しいものでないこと。

2．建築物の容積率の最高限度　用途地域の指定のない区域内の建築物についての法第52条の規定による制限より厳しいものでないこと。

3．建築物の建ぺい率の最高限度　用途地域の指定のない区域内の建築物についての法第53条の規定による制限より厳しいものでないこと。

4.建築物の高さの最高限度　地階を除く階数が２である建築物の通常の高さを下回らない数値であること。

6.日影による中高層の建築物の高さの制限　用途地域の指定のない区域内の建築物についての法第56条の２の規定による制限より厳しいものでないこと。

３項　法第68条の９の規定に基づく条例には、公益上必要な建築物で用途上又は構造上やむを得ないと認められるものについて、当該条例に定める制限の全部又は一部の適用の除外に関する規定を定めるものとする。　

◆容積率の制限が異なる２以上の用途地域にわたるとき

　建築物の敷地が容積率の制限が異なる２以上の地域にわたるときの容積率は、

各地域内の容積率の限度に、各地域に含まれている敷地部分の面積割合を乗じた

ものの合計以下の数値でなければなりません。

　▼各地域内の容積率の限度　(前面道路の幅員で場合分け)　←重要

1)　(前面道路の幅員が12m 超えるとき)

　　　都市計画で定められた容積率　をそのまま使う。

2)　(前面道路の幅員が12m 未満のとき)

　　前面道路の幅員(２つ以上あるときは幅の広いほうによる)容積率と

　　都市計画で定められた容積率とを比較して小さいほうを使う。　　

◆各用途地域での容積率

　各用途地域の容積率の最高限度を訊いてくる出題は少ないですが、マレにあります。

　第一種中高層住居専用地域内の容積率は、最高で50/10 です。　

※高層住居誘導地区では、この1.5倍以下で都市計画で定めたもの。

▼用途地域の指定のない区域→　5/10〜40/10　のうち

　特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して、

　都道府県都市計画審議会の議を経て定めたもの

【類題】　H5-22-2

　第一種低層住居専用地域の建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最高限度は、 250パーセントである。

【正解：×】 第一種低層住居専用地域の容積率の最高限度は、 20/10です。

　低層住居専用地域，工業専用地域を除く用途地域内で、

　適正な配置及び規模の公共施設を備えたと地の区域内で

　高度利用を図るべき区域として特例容積率適用区域を都市計画で定め、

　その区域内では、複数の敷地（隣接していなくても可）の土地所有者等の申請に基づき、

特定行政庁が、敷地間の容積の移転等によって、特例容積率の限度を指定する制度です。

この制度は、当該区域を全体としてとらえて、未利用容積の有効活用を図り、

地区全体の土地の高度利用をその目的としています。(建築基準法57条の２〜57条の４)

▼この特例容積率適用地区は、用途地域に関する都市計画の決定事項の一つとして

定めるもので、用途地域を定める者(三大都市圏の既成市街地、近部整備地帯等は

都道府県、政令市の区域は政令市、その他の区域は市町村)が、通常の都市計画

手続を経て定めることになります。

◆特別用途地区での容積率制限　

高度地区　　＜建築物の高さの最高限度又は最低限度のどちらか＞を定めます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(都市計画法９条15項)

　　　　　　　　つまり、高度地区は２種類あるということです。←注意

　　　　　　　　(準都市計画区域内では、最高限度のみ)

　　　　　　　　高度地区内においては、建築物の高さは、

　　　　　　　　高度地区に関する都市計画で定められた内容に適合しなければならない。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(建築基準法58条)

　　　　　　　　高度地区に関する都市計画で容積率は定められません。

◆特別用途地区で、容積率を定めるのは、

　高層住居誘導地区、高度利用地区、特定街区などがあります。

▼容積率の緩和措置・特例措置があるものとして、地区計画に関係するものがあります。細かい規定が多いため、無理に覚える必要はありません。

・再開発促進区等内の制限の緩和(建築基準法68条の３)

・最高限度を区分して定める地区計画等の区域内の特例(建築基準法68条の４)

・区域を区分して容積を適正に配分する地区計画等の区域内の特例(建築基準法68条の５)

・高度利用と都市機能の更新とを図る地区計画の区域内の特例(建築基準法68条の５の2)

・このほかには、建築基準法68条の５の3、建築基準法68条の５の4