平成19年９月１日にＡ所有の甲建物につきＡＢ間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年９月30日をもってＢの代金支払と引換えにＡは甲建物をＢに引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 　(平成19年・問10)

１　甲建物が同年８月31日時点でＡＢ両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は有効に成立するが、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

２　甲建物が同年９月15日時点でＡの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Ａの債務不履行によって無効となる。

３　甲建物が同年９月15日時点でＢの責に帰すべき火災により滅失した場合、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

４　甲建物が同年９月15日時点で自然災害により滅失しても、ＡＢ間に「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

　(肢２)　債務者の責に帰すべき目的物の滅失−履行不能

　(肢３)　債権者の責に帰すべき目的物の滅失−〔危険負担〕買主の代金支払債務は消滅しない

　(肢４)　両当事者の責めに帰すことができない目的物の滅失−危険負担の規定は任意規定なので，当事者間で危険負担についての特約を定めることができる

１　甲建物が同年８月31日時点でＡＢ両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は有効に成立するが、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

【正解：×】
◆原始的不能による無効

　目的物の滅失　　　売買契約締結

　―●―――――――●――

　売買契約を締結した前日に売買の目的物が契約当事者の責に帰すことができない理由で滅失していたときは，契約締結日に目的物自体が存在していないので，Ａの甲建物引渡し債務は成立せず，売買契約は無効となると解されています(原始的不能※)。

※原始的不能とは，後発的不能〔契約締結後の履行不能。肢２〜肢４〕に対する用語です。近年は，契約締結上の過失として構成しようとする見解もあります。

２　甲建物が同年９月15日時点でＡの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Ａの債務不履行によって無効となる。

【正解：×】
◆債務者の責に帰すべき目的物の滅失−履行不能

　売買契約締結後，引渡し前に，売主(引渡し債務の債務者)の責に帰すべき火災により，売買の目的物が滅失した場合，引渡し債務は履行不能になりますが，契約が無効になるのではありません。売買契約そのものは有効であり，売主の債務不履行として処理されます。

　この場合，Ｂは，債務不履行による損害賠償の請求(民法415条後段)，債務不履行による契約解除＋損害賠償請求(民法543条)をすることができます。

３　甲建物が同年９月15日時点でＢの責に帰すべき火災により滅失した場合、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

【正解：×】
◆債権者の責に帰すべき目的物の滅失−〔危険負担〕買主の代金支払債務は消滅しない

　売買契約締結後，引渡し前に，買主(引渡し債務の債権者)の責に帰すべき火災により，売買の目的物が滅失した場合，売買契約そのものは有効であり，Ａの建物についての引渡し債務は消滅しますが，Ｂの代金支払い債務は消滅しません(民法534条１項)。

４　甲建物が同年９月15日時点で自然災害により滅失しても、ＡＢ間に「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

【正解：○】
◆両当事者の責めに帰すことができない目的物の滅失−危険負担の規定は任意規定なので，当事者間で危険負担についての特約を定めることができる

　当事者間で特約がない場合は，建物の売買契約締結後，引渡し前に，両当事者の責に帰すことができない事由(自然災害など)により，売買の目的物が滅失した場合，売買契約そのものは有効であり，売主の建物の引渡し債務は消滅しますが，買主の代金支払い債務は消滅しません(民法534条１項)。

　しかし，民法のこの危険負担の規定は任意規定であり，当事者間でこの規定とは別の内容の特約を定めることができます。

　当事者間で「自然災害による建物滅失の危険は，建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合，売主の引渡し債務も，買主の代金支払債務も共に消滅します。