Ａは、自己所有の甲建物 (居住用) をＢに賃貸し、引渡しも終わり、敷金５０万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 　(平成20年・問10)

２　Ａが甲建物をＣに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣに承継される。

４　甲建物の抵当権者がＡのＢに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がＢからＡに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。

　肢４は，「明渡し時の未払賃料債権は敷金の充当により，その限度で消滅する」という判例の変形バージョンです。

　(肢２)　〔判例〕新賃貸人は，敷金返還債務を旧賃貸人から承継する。

　(肢３)　〔判例〕賃借権が移転しても，敷金返還請求権は，原則として，
　　　　　　　　　　新賃借人には承継されない。

　(肢４)　〔判例〕抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえた場合でも，
　　　　　　　　　　賃借物件の明渡し時の未払賃料債権は敷金の充当により，
　　　　　　　　　　その限度で消滅する。

１　賃貸借が終了した場合、ＡがＢに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。

【正解：×】初出題
◆通常損耗について賃借人に原状回復義務があると認められるためには，その旨の特約が明確に合意されていることが必要

　建物の賃貸借が終了した場合に，賃貸人が賃借人に対して，通常損耗について原状回復義務を負わせることは，補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど，その旨の特約が明確に合意されたときであれば，することができる，とされています(判例，最高裁・平成17.12.16)。

　したがって，本肢は誤りです。

※上記の判例では，通常損耗とは，「建物の賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少」を意味します。

※上記の判例では，「賃借物件(建物)の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されている。それゆえ，通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。」としています。

２　Ａが甲建物をＣに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣに承継される。

【正解：○】平成15年・問11・肢２，(頻出論点)
◆新賃貸人は敷金返還債務を承継する

　賃貸人が賃借物件である建物を譲渡し，所有権移転登記を経た場合は，賃借人の同意がなくても，敷金が存在する限度において(未払い賃料がある場合はその弁済に充当されるため，その残額が賃借人に対して返還するべきものになる)，敷金返還債務は旧賃貸人から新賃貸人に承継されます(最高裁，昭和44.7.17)。

【正解：○】平成15年・問11・肢３，(頻出論点)
◆賃借権が移転しても，敷金返還請求権は，原則として，新賃借人には承継されない

　貸主の承諾を得て賃借権が譲渡された場合，敷金返還請求権は，新賃借人には，原則として承継されることはありません(最高裁，昭和53.12.22)。

　判例では，この件について，以下のように判示しています。

　・敷金契約は賃貸借契約とは別個の契約であること。

　・新賃借人に敷金返還請求権が移転すれば，賃借関係から離脱した旧賃借人に対して，新賃借人の債務不履行を担保させることは旧賃借人の予期に反する不利益を被らせることになる。

　・敷金返還請求権が新賃借人に移転するのは，(1)敷金交付者である旧賃借人が，賃貸人との間で敷金をもって新賃借人の債務不履行の担保とすることを約している場合，(2)新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡する場合など，特段の事情がある場合に限られる。

４　甲建物の抵当権者がＡのＢに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がＢからＡに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。

【正解：○】初出題，ただし，返還時の未払い賃料が敷金から充当されることについては既出。
◆抵当権者が賃料債権を差し押さえても，賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅する　

　抵当権者が賃料債権につき物上代位権を行使して差し押さえた場合でも，その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し，賃借物件が賃貸人に明け渡されたときは，その未払賃料債権は敷金から充当されることにより，その限度で消滅※します(最高裁，平成14.3.28)。

※目的物の返還時に残存する賃料債権等は敷金が存在する限度において敷金の充当により当然に消滅する(判例，最高裁・昭和48.2.2)。⇒平成13年・問９・肢４出題

　つまり，抵当権者が賃料債権を差し押さえても，賃借人が賃貸人に建物を明け渡したときの未払い賃料が敷金から充当できる金額であれば，その賃料債権は消滅するということです。また，平成14年の判例では，敷金の充当による未払賃料等の消滅は，敷金契約から発生する効果なので，相殺のように当事者の意思表示を必要とするものではないとしています。

　上記のほかに，この判例で判示したものは以下の通りです。

1)目的物の返還時に残存する賃料債権等は敷金が存在する限度において敷金の充当により当然に消滅することになる。このような敷金の充当による未払賃料等の消滅は，敷金契約から発生する効果であって，相殺のように当事者の意思表示を必要とするものではない。

2)抵当権者は，物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前は，原則として抵当不動産の用益関係に介入できないのであるから，抵当不動産の所有者等は，賃貸借契約に付随する契約として敷金契約を締結するか否かを自由に決定することができる。したがって，敷金契約が締結された場合は，賃料債権は敷金の充当を予定した債権になり，このことを抵当権者に主張することができるというべきである。

　賃貸借契約における敷金契約は，授受された敷金をもって，賃料債権，賃貸借終了後の目的物の明渡しまでに生ずる賃料相当の損害金債権，その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することとなるべき一切の債権を担保することを目的とする賃貸借契約に付随する契約であり，敷金を交付した者の有する敷金返還請求権は，目的物の返還時において，上記の被担保債権を控除し，なお残額があることを条件として，残額につき発生することになる。