宅建過去問・民法分野・抵当権・昭和62年・問５・一括競売・法定地上権・地上権に抵当権設定・抵当権設定者の使用収益権

Brush Up!　権利の変動篇

抵当権の過去問アーカイブス　昭和62年・問５

一括競売・法定地上権の成否・地上権に抵当権設定・抵当権設定者の使用収益権

抵当権に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
(昭和62年・問５)

１．「ＡがＢのためにＡ所有の更地に抵当権を設定した後，Ａが当該更地の上に建物を新築した。この場合，抵当権者Ｂは土地については競売することができるが，建物については競売できない。」

２．「ＡがＢのためにＡ所有の更地に抵当権を設定した後，Ａが当該更地の上に建物を新築した。この場合，土地について競売が実施されると，建物について法定地上権が成立する。」

３．「地上権に基づき建物を所有しているときは，建物のほか，地上権に対しても抵当権を設定できる。」

４．「抵当権者の同意がなければ，抵当権の目的物を譲渡できない。」

【正解】

１	２	３	４
×	×	○	×

【正解：×】

◆一括競売

　更地に抵当権設定　　　　　建物を築造　　　　抵当権の実行(競売)

　―――●―――――――――●―――――――●―――――→

　抵当権設定時に建物がなく，その後抵当地に建物が建てられたときは，抵当権者は，建物の所有者が土地所有者自身でもまた第三者でも，原則として，土地と建物を一括して競売することができます。一括競売をするかどうかは任意です。本肢では「土地については競売することができるが，建物については競売できない」とあるので×です。

〔旧389条は，抵当権設定者自身が建物を築造した場合に限定していましたが，法改正により，この制限がなくなり，建物所有者が抵当権者に対抗できる敷地利用権を有する場合を除いて，建物所有者が抵当権設定者自身でなくても，一括競売できるようになりました。〕　　

　一括競売で優先弁済を受けられるのは，土地の売却代金からのみです。建物の売却代金は建物所有者に帰属します。

●抵当権設定前に築造された建物は，誰が築造したとしても一括競売することはできない

　条文上は，抵当権設定当時に，すでに建物が存在していたときは一括競売することはできないので，その建物が設定者ではなく，第三者が築造した場合であっても一括競売することはできない。したがって，抵当権設定当時にすでに存在していた建物の所有者(第三者)が抵当権者に対抗できない場合であっても一括競売することはできない。

　建物を築造　　　　　　　土地に抵当権設定　　　抵当権の実行(競売)

　――●―――――――――――●――――――●―――――→

●一括競売できない建物の代表例
建物の所有者↓	どんな建物か?↓
土地の所有者　〔抵当権設定者〕	抵当権設定時に既にあった建物〔抵当地が更地ではない場合〕
第三者	抵当権設定前から抵当権者に対抗できる土地の賃借権を　有している賃借人が築造した建物
	〔改正法施行後〕　抵当権設定後に，抵当権者の同意の登記により対抗力を　付与された土地の賃借人が築造した建物
	抵当権設定後に，改正法施行前に短期賃貸借の要件を　満たしていた土地の賃借人が築造した建物　〔改正法施行時に短期賃貸借の要件を既に満たしていた〕

●一括競売できる建物の代表例
建物の所有者↓	どんな建物か?↓
土地の所有者　〔抵当権設定者〕	抵当権設定時は更地で，その後設定者によって築造された建物
第三者	抵当権設定後に，「抵当権者の同意の登記により対抗力を付与　されていない土地の賃借人」が築造した建物
第三者	抵当権設定後に，設定者によって築造された建物を譲り受けた　が，「抵当権者の同意の登記により対抗力を付与されていない　土地の賃借人」が所有している建物

【正解：×】

◆法定地上権の成否

　土地に抵当権が設定されていたケースで，法定地上権か一括競売のどちらが適用されるか迷うことがありますが，抵当権設定時に建物があるかどうかで判断できます。

　本肢では，抵当権設定時に建物がない〔更地に抵当権を設定〕ので，法定地上権は成立しません。

	法定地上権	一括競売
抵当権設定時	土地の上に建物がある　〔所有者が同じ〕	更地
抵当権の目的	土地　or　建物	土地
建物の築造時点	抵当権設定より前	抵当権設定より後

●法定地上権と一括競売の区別
抵当権設定時に『建物がある』	→　法定地上権
抵当権設定時に『建物がない』	→　一括競売