宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション （価格１億７，０００万円） の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した場合の特約に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものは，どれか。(平成４年・問44)

２．「手付は，契約の成立を証するものとして３０万円とし，Ｂの契約の解除については，この他に１，０００万円を支払わなければ，することができないこととした。」

４．「ＡＢ双方の債務不履行による契約の解除に関し，違約金については２，５００万円とし，別に損害賠償額の予定として１，０００万円とすることとした。」

【正解：違反する】

◆手付について信用の供与の禁止

　　宅建業者は，手付について貸付その他信用を供与することで契約の締結を誘引する行為をしてはいけません(宅建業法47条３号)。

　手付を分割払いにするのは，この規定に違反します(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方，国土交通省)。

一 　重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

二 　不当に高額の報酬を要求する行為

三 　手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

２．「手付は，契約の成立を証するものとして３０万円とし，Ｂの契約の解除については，この他に１，０００万円を支払わなければ，することができないこととした。」

【正解：違反する】

◆解約手付

　契約の成立を証する手付は「証約手付」です。

　宅建業者が，自ら売主として，宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に，受領する手附は，その性質を問わず，解約手附とみなされます(宅建業法39条２項)。
　つまり，買主は，証約手付であっても，宅建業者が契約の履行に着手するまでは，手附を放棄して契約を解除することができます。

　これに反する特約で買主に不利なものは無効です(宅建業法39条３項)。

したがって，＜契約の解除については，手附の他に１，０００万円を支払わなければ，することができないこととした。＞本肢は宅建業法に違反します。

２ 　宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

３ 　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

【正解：違反しない】

◆解約手付

　　宅建業者が，自ら売主として，宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に，受領する手附は，名目の如何を問わず，解約手附とみなされ，
　相手方が契約の履行に着手するまでは，買主は，手附を放棄して契約を解除することができ，宅建業者はその倍額を償還して契約の解除をすることができます(宅建業法39条２項)。
。

４．「ＡＢ双方の債務不履行による契約の解除に関し，違約金については２，５００万円とし，別に損害賠償額の予定として１，０００万円とすることとした。」

【正解：違反する】

◆損害賠償額の予定＋違約金の合計は２０％以内

　宅建業者が，自ら売主として，宅建業者ではない者と売買契約を締結する際に，債務不履行を理由とする解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を定めるときは，その合計で，代金の20％を超える定めをすることはできません(宅建業法38条１項)。

　もし，20％を超える定めをした場合は，20％を超える部分について無効になります(宅建業法38条２項)。

　本肢の場合は，合計で３，５００万円で，代金の20％である３，４００万円を超えているので，３，４００万円を超えた部分について無効になります。本肢は，宅建業法の規定に違反します。

２ 　前項の規定に反する特約は、代金の額の10分の２をこえる部分について、無効とする。