宅地建物取引業者Ａが自ら売主として，宅地建物取引業者でない買主Ｂとマンション（価額５，０００万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。(平成６年・問43)

２．「ＡＢ間の合意で，違約金を２，０００万円と定めても，Ａは，１，０００万円を超える部分については，Ｂに対し請求することができない。」

４．「ＡＢ間の合意で，Ｂが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について，Ａは手付の３倍額を償還して解除することができると定めた場合，Ａは，手付の倍額の償還だけでは，解除することはできない。」

【正解：×】

◆瑕疵担保責任

　＜瑕疵の事実を知ったときから１年間＞とするのは民法の規定どおりで(民法570条，566条３項)，買主に不利な特約とはいえないので，有効です。

▼宅建業法では，宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して，＜引渡しの日から２年以上とする特約＞をする場合を除いて，民法の規定よりも買主に不利な特約をしてはならないことになっています(宅建業法40条)。

２ 　前項の規定に反する特約は、無効とする。

２．「ＡＢ間の合意で，違約金を２，０００万円と定めても，Ａは，１，０００万円を超える部分については，Ｂに対し請求することができない。」

【正解：○】

◆損害賠償額の予定等の制限

　宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して，債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額や違約金の合計は，代金の２０％を超えることができず，２０％を超えた場合でも２０％を超える部分については無効になります(宅建業法38条)。

　本肢での違約金２，０００万円は価額５，０００万円の４０％なので，２０％である１，０００万円を超える部分は無効ですから，宅建業者Ａは，１，０００万円を超える部分については，Ｂに対し請求することができません。

２ 　前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

【正解：○】

◆解約手付　

　宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して，手付は解約手付とみなされており，＜当事者の一方が履行に着手するまでは，買主はその手附を放棄して、当該宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。＞とされています(宅建業法39条２項)。

　この規定に反する特約で買主に不利なものは無効です(宅建業法39条３項)。

　本肢では，＜Ｂは手付の半額を放棄し解除することができる＞という部分はいいにしても，＜Ａは手付の全額を償還して解除することができる＞という部分は買主に不利なので無効です。

　したがって，Ａは，手付の倍額を償還しなければ解除することができません。

２ 　宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

３ 　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

４．「ＡＢ間の合意で，Ｂが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について，Ａは手付の３倍額を償還して解除することができると定めた場合，Ａは，手付の倍額の償還だけでは，解除することはできない。」

【正解：○】

◆解約手付

　＜宅建業者Ａは手付の３倍額を償還して解除することができる＞と定めた場合，買主に有利な特約なのでこの特約は有効です(宅建業法39条２項，３項)。

　したがって，Ａは，手付による解除をするためには，手付の３倍額を償還しなければならず，手付の倍額の償還だけでは解除することはできません。