宅建過去問・宅建業法1994・平成６年・問47・媒介契約・専属専任媒介契約・指定流通機構への登録・根拠の明示・有効期間

宅建業法　実戦篇

媒介契約の過去問アーカイブス　平成６年・問47　専属専任媒介契約

指定流通機構への登録・根拠の明示・有効期間

宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業者でないＢからその所有地の売却の依頼を受け，Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。(平成６年・問47)

１．「Ａは，当該物件の情報を，必ず，国土交通大臣の指定する流通機構（指定流通機構）に登録しなければならない。」

２．「Ａは，当該物件の評価額について意見を述べるときは，Ｂの請求がなくても，必ず，その根拠を明らかにしなければならない。」

３．「Ａは，Ｂとの合意により，当該専属専任媒介契約の有効期間を，２月とすることはできるが，１００日とすることはできない。」

４．「Ｂは，当該物件の媒介の依頼を宅地建物取引業者Ｃに重ねて依頼することはできないが，Ｂの親族Ｄと直接売買契約を締結することができる。」

【正解】

１	２	３	４
○	○	○	×

１．「Ａは，当該物件の情報を，必ず，国土交通大臣の指定する流通機構（指定流通機構）に登録しなければならない。」

【正解：○】

◆指定流通機構への登録

　宅建業者は，専任媒介契約を締結したときは，契約の相手方を探索するため，国土交通省令で定める期間内に，当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき，所在，規模，形質，売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を，「指定流通機構」に登録しなければなりません(宅建業法34条の２第５項)。

　また，登録をした宅建業者は，登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません(宅建業法34条の２第６項)。

▼一般媒介契約でも指定流通機構に登録できますが，登録期間については特に定められてはいません。

２．「Ａは，当該物件の評価額について意見を述べるときは，Ｂの請求がなくても，必ず，その根拠を明らかにしなければならない。」

【正解：○】

◆根拠の明示

　宅建業者は，評価額について意見を述べるときは，必ず，その根拠を明らかにしなければなりません(宅建業法34条の２第２項)。これは，一般媒介契約，専任媒介契約，専属専任媒介契約の区別なく適用されます。

　ＫＥＹ　

　根拠を明らかにしないとき
↓
監督処分　業務停止処分　罰則　なし

３．「Ａは，Ｂとの合意により，当該専属専任媒介契約の有効期間を，２月とすることはできるが，１００日とすることはできない。」

【正解：○】

◆専任媒介契約(専属専任媒介契約)の有効期間は３ヵ月

　「専任媒介契約」の有効期間は，３月を超えることができず，これより長い期間を定めても，有効期間は３月となります(宅建業法34条の２第３項)。

　本肢の場合，２ヶ月は３ヵ月以内なので有効ですが，１００日と定めても３ヵ月に短縮されます。したがって，本肢は正しい記述です。

【正解：×】

◆専属専任では自己発見取引もすることはできない

　専属専任媒介契約では，＜他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼できない＞と同時に，＜自己発見取引も直接売買契約をすることはできない＞ことになっています。

　専属専任媒介契約では，＜依頼者が売買又は交換の媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない＞からです(宅建業法施行規則15条の７第２号)。

　したがって，親族であっても，直接売買契約を締結することはできません。