宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として，宅地建物取引業者でないＢに対し宅地 （造成工事完了済み） を分譲しようとする場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。なお，当該宅地の分譲価格は５，０００万円とする。(平成７年・問43)

２．「Ａは，『債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を１，０００万円とし、別に違約金を５００万円とする』 旨の特約をすることはできない。」

４．「『宅地建物取引業法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を１，５００万円とする』 旨の特約があれば，Ａは，その額の手付金を受領できる。」

【正解：×】

◆瑕疵担保責任の特約

　宅建業法では，宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して，＜引渡しの日から２年以上とする特約＞をする場合を除いて，民法の規定＜買主が事実を知ったときから１年間＞よりも買主に不利な特約をしてはならないことになっています(宅建業法40条)。

　したがって，＜瑕疵担保責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から２年間とする＞ 旨の特約は有効ですから，本肢は誤りです。

２．「Ａは，『債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を１，０００万円とし，別に違約金を５００万円とする』 旨の特約をすることはできない。」

【正解：○】

◆損害賠償額の予定等の制限

　宅建業法では，宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して，債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し，または違約金を定めるときは，これらを合算した額が代金の額の２０％を超えることとなる定めをしてはならず，２０％を超える部分については無効になります(宅建業法38条１項，２項)。

　本肢でみると，分譲価格は５，０００万円なので，損害賠償の予定額１，０００万円だけで分譲価格の２０％になるので，そのほかに違約金５００万円では宅建業法に違反します。

【正解：×】

◆解約手付

　宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して，手付は解約手付とみなされており，＜当事者の一方が履行に着手するまでは，買主はその手附を放棄して、当該宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。＞とされています(宅建業法39条２項)。

　この規定に反する特約で買主に不利なものは無効です(宅建業法39条３項)。

　本肢の場合，＜買主は，手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる＞となっていて，買主に有利なのでこの特約は有効です。

　したがって，Ｂは半額を放棄することで，契約を解除できるので，本肢は誤りです。

【正解：○】本肢では，＜Ｂは手付の半額を放棄し解除することができる＞という部分はいいにしても，＜Ａは手付の全額を償還して解除することができる＞という部分は買主に不利なので無効です。

　したがって，Ａは，手付の倍額を償還しなければ解除することができません。

４．「『宅地建物取引業法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を１，５００万円とする』 旨の特約があれば，Ａは，その額の手付金を受領できる。」

【正解：×】

◆手附の額の制限等

　宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して，代金の額の２０％を超える額の手附を受領することは禁止されています(宅建業法39条１項)。

　手付金等保全措置を講じても，代金の額の２０％を超える額の手附を受領することはできません。