宅建業法 実戦篇

自ら売主の制限の過去問アーカイブス 平成7年・問43

瑕疵担保責任の特約の制限・損害賠償額の予定等の制限・手付放棄による解除・
手付の額の制限


宅地建物取引業者が,自ら売主として,宅地建物取引業者でないに対し宅地 (造成工事完了済み) を分譲しようとする場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。なお,当該宅地の分譲価格は5,000万円とする。(平成7年・問43)

1.「『が瑕疵担保責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から2年間とする』 旨の特約をしたときでも,は,が瑕疵を発見した時から1年間は瑕疵担保責任を負わなければならない。」

2.「は,『債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を500万円とする』 旨の特約をすることはできない。」

3.「『は,が契約の履行に着手するまでは,手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる』 旨の特約をしても,は全額を放棄しなければ解除できない。」

4.「『宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を1,500万円とする』 旨の特約があれば,は,その額の手付金を受領できる。」

【正解】

× × ×

1.「『が瑕疵担保責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から2年間とする』 旨の特約をしたときでも,は,が瑕疵を発見した時から1年間は瑕疵担保責任を負わなければならない。」

【正解:×

◆瑕疵担保責任の特約

 宅建業法では,宅建業者が自ら売主となり,宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して,<引渡しの日から2年以上とする特約>をする場合を除いて,民法の規定<買主が事実を知ったときから1年間>よりも買主に不利な特約をしてはならないことになっています(宅建業法40条)

 したがって,<瑕疵担保責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から2年間とする> 旨の特約は有効ですから,本肢は誤りです。

2.「は,『債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし,別に違約金を500万円とする』 旨の特約をすることはできない。」

【正解:

◆損害賠償額の予定等の制限

 宅建業法では,宅建業者が自ら売主となり,宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して,債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し,または違約金を定めるときは,これらを合算した額が代金の額の20%を超えることとなる定めをしてはならず,20%を超える部分については無効になります(宅建業法38条1項,2項)

 本肢でみると,分譲価格は5,000万円なので,損害賠償の予定額1,000万円だけで分譲価格の20%になるので,そのほかに違約金500万円では宅建業法に違反します。

 KEY 

損害賠償の予定額+違約金の合計で,
代金の20%を超える特約をすることはできない

3.「『は,が契約の履行に着手するまでは,手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる』 旨の特約をしても,は全額を放棄しなければ解除できない。」

【正解:×

◆解約手付

 宅建業者が自ら売主となり,宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して,手付は解約手付とみなされており,<当事者の一方が履行に着手するまでは,買主はその手附を放棄して、当該宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。>とされています(宅建業法39条2項)

 この規定に反する特約で買主に不利なものは無効です(宅建業法39条3項)

 本肢の場合,<買主は,手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる>となっていて,買主に有利なのでこの特約は有効です。

 したがって,は半額を放棄することで,契約を解除できるので,本肢は誤りです。

●対比問題
1.「宅地建物取引業者は自ら売主として,宅地建物取引業者でない買主とマンションの売買契約を締結した。AB間の合意で,当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について,は手付の半額を放棄し,は手付の全額を償還して解除することができると定めても,は,手付の倍額を償還しなければ解除することができない。」(平成6年・問43・肢3)

【正解:】本肢では,<は手付の半額を放棄し解除することができる>という部分はいいにしても,<は手付の全額を償還して解除することができる>という部分は買主に不利なので無効です。

 したがって,は,手付の倍額を償還しなければ解除することができません。

4.「『宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を1,500万円とする』 旨の特約があれば,は,その額の手付金を受領できる。」

【正解:×

◆手附の額の制限等

 宅建業者が自ら売主となり,宅建業者ではない者と宅地又は建物の売買契約を締結するに際して,代金の額の20%を超える額の手附を受領することは禁止されています(宅建業法39条1項)

 手付金等保全措置を講じても,代金の額の20%を超える額の手附を受領することはできません。

 KEY 

手付金等保全措置を講じても
代金の額の20%を超える額の手附を受領することはできない。 


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