宅地建物取引業者でないＡが，Ａ所有のマンションをＢの媒介によりＣに売却し，その後ＣがＤに転売した場合の特約に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。なお，Ｂ，Ｃ及びＤは，宅地建物取引業者であるものとする。(平成８年・問48)

２．「ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において，『瑕疵担保責任の期間をマンション引渡しの日から１年とする』 旨の特約をしても，その特約は，ＣＤ間では有効であるが，ＡＣ間では無効である。」

４．「ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において，『契約締結日から５日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる』 旨の特約をしても，宅地建物取引業法に違反しない。」

　Ａ (宅建業者ではない)――― Ｃ (宅建業者) ――　Ｄ　(宅建業者)
　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　Ｂの媒介

【正解：×】

◆専任媒介，専属専任媒介では３月を超えることができない

　専任媒介契約，専属専任媒介契約では，有効期間は３ヵ月を超えることはできず，３ヵ月より長い期間を定めたとしても，有効期間は３ヵ月とされます(宅建業法34条３項)。⇒　３ヵ月を超える部分は無効。

　本肢の場合，有効期間の１年は３ヵ月に短縮されるのであって，＜有効期間の定めのない契約＞になるのではないので，本肢は誤りです。

２．「ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において，『瑕疵担保責任の期間をマンション引渡しの日から１年とする』 旨の特約をしても，その特約は，ＣＤ間では有効であるが，ＡＣ間では無効である。」

【正解：×】

◆瑕疵担保責任の特約の制限−宅建業者相互間の取引には適用されない

　　Ａ (宅建業者ではない)――― Ｃ (宅建業者) ――　Ｄ　(宅建業者)
　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　Ｂの媒介

　瑕疵担保責任の特約の制限は，宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者に対して売買契約を締結する場合に適用されるのであって，

　宅建業者間相互の取引の場合(ＣＤ間)や売主が宅建業者ではない場合(ＡＣ間)には適用されません。

　したがって，『瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から１年とする』 旨の特約はＣＤ間，ＡＣ間とも有効です。

　宅建業法では，＜宅建業者ではない者が自ら売主として宅建業者ではない者との売買契約締結＞，＜宅建業者間の売買契約締結＞，この二つのケースでは，瑕疵担保責任の特約について特に制限はしていません。これらの場合には，民法の規定に従うことになります(宅建業法では，この二つのケースでは，民法の規定より買主に不利な特約は禁止されてはいないからです)。

　民法での瑕疵担保責任は，買主が瑕疵について善意無過失で，瑕疵を発見してから１年以内であれば(ただし，判例では引渡しから10年以内であることが必要)，買主は瑕疵担保責任を追及することができます。

　しかし，この規定は，民法では任意規定なので，特約で排除することができます。このため，ＡはＣと(また，ＣとＤも)瑕疵担保責任について「引渡しの日から１年とする 旨の特約」をすることができるのです。

【正解：×】

◆損害賠償額の予定等の制限−宅建業者相互間の取引には適用されない

　　Ａ (宅建業者ではない)――― Ｃ (宅建業者) ――　Ｄ　(宅建業者)
　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　Ｂの媒介

　損害賠償額の予定等の制限〔損害賠償の予定額及び違約金の合計は代金の２０％を超えることができない〕は，宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者に対して売買契約を締結する場合に適用されるのであって，

　宅建業者間相互の取引の場合(ＣＤ間)や売主が宅建業者ではない場合(ＡＣ間)には適用されません。

　したがって，『違約金の額を代金の額の３割とする』 旨の特約はＣＤ間，ＡＣ間とも有効です。

４．「ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において，『契約締結日から５日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる』 旨の特約をしても，宅地建物取引業法に違反しない。」

【正解：○】

◆損害賠償額の予定等の制限−宅建業者相互間の取引には適用されない

　　Ａ (宅建業者ではない)――― Ｃ (宅建業者) ――　Ｄ　(宅建業者)
　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　Ｂの媒介

　本肢から連想されるのは，クーリングオフの規定です。

　クーリングオフ〔買主は，書面によりクーリングオフができる旨を説明された日から８日間は損害賠償や違約金の支払をすることなく契約を解除できる〕は，宅建業者が自ら売主となり，宅建業者ではない者に対して売買契約を締結する場合に適用されるのであって，

　宅建業者間相互の取引の場合(ＣＤ間)や売主が宅建業者ではない場合(ＡＣ間)には適用されません。

　したがって，『契約締結日から５日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる』 旨の特約はＣＤ間，ＡＣ間とも有効です。