宅地の売買に関して宅地建物取引業者Ａ （甲県知事免許） が行う広告に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。(平成10年・問42)

２．「ＡがＢから宅地を購入するため交渉中であり，Ａが購入後売主として売買するか，又は媒介してＢの宅地を売買するか未定であるとき，Ａは，取引態様の別を明示することなく，当該宅地の売買に関する広告をすることができる。」

４．「Ａが，宅地建物取引業法第３３条に規定する広告の開始時期の制限に違反した場合，甲県知事は，Ａに対して必要な指示をすることができ，Ａがその指示に従わないとき業務停止処分をすることができる。」

【正解：○】

◆誇大広告等の禁止

　「実在しない宅地」や「実在しても実際に取引する意思がない宅地」について広告することは＜虚偽広告＞，＜おとり広告＞であり，禁止されています(宅建業法32条)。

第３２条関係
１　「誇大広告等」について

　「誇大広告等」とは、本条において規定されるところであるが、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする、いわゆる「おとり広告」及び実際には存在しない物件等の「虚偽広告」についても本条の適用があるものとする。

　また、広告の媒体は、新聞の折込チラシ、配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオ又はインターネットのホームページ等種類を問わないこととする。

２．「ＡがＢから宅地を購入するため交渉中であり，Ａが購入後売主として売買するか，又は媒介してＢの宅地を売買するか未定であるとき，Ａは，取引態様の別を明示することなく，当該宅地の売買に関する広告をすることができる。」

【正解：×】

◆取引態様の別の明示

　交渉中で取引態様の別が未定であっても，取引態様の別を明示することなく，広告をすることは禁止されています(宅建業法34条１項)。

【正解：○】

◆融資の利息の利率

　融資の利息の利率についてアド・オン方式で表示したとき，その旨を明示したとしても，年利建ての実質金利を付記しなければいけません(建設省通達・昭和46.12.1)。

　アド・オン方式で表示することは実際の金利よりも著しく有利であると誤解させるおそれが多分にあるからです。

第３５条第１項第１１号関係
１  提携ローン等に係る金利について

  宅地建物取引業者が提携ローン等に係る金利をアド・オン方式により表示する場合には、実質金利を付記するものとし、かつ、実質金利の表示は、年利建てにより行うこととする。

４．「Ａが，宅地建物取引業法第３３条に規定する広告の開始時期の制限に違反した場合，甲県知事は，Ａに対して必要な指示をすることができ，Ａがその指示に従わないとき業務停止処分をすることができる。」

【正解：○】

◆広告の開始時期の制限

　宅建業者は，宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前に，当該工事に関し必要とされる法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ，当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務【売買・交換・貸借の媒介・代理】に関する広告をしてはいけません(宅建業法33条)。

　 これに違反すると，免許権者は必要な指示をすることができ，その指示に従わないとき業務停止処分をすることができます(宅建業法65条１項，２項３号)。

2) 貸借の媒介・代理の扱いの違い