宅地建物取引業者Ａが，自ら売主となり，宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で，中古住宅及びその敷地である土地を，代金３,５００万円，うち手付金５００万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法及び民法の規定によれば，正しいものはどれか。(平成15年・問41)

２．「債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合，損害賠償の請求額は，売買代金の額の２割である７００万円が上限である。 」

４．「Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合，「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり，当該期間は「引渡しの日から２年」となる。」

【正解：○】

◆手附による解除の特約の制限

　宅建業者が，自ら売主として宅建業者ではない者との宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは，その手附がいかなる性質のものであっても，当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，買主はその手附を放棄して，当該宅建業者はその倍額を償還して，契約の解除をすることができます(宅建業法39条２項)。

　また，この規定に反する特約で，買主に不利なものは無効です(宅建業法39条３項)。

　本肢では，『買主Ｂは手付金500万円の半分を放棄し，売主Ａは手付金の倍額を償還して手附による解除をすることができる』としているので，宅建業法39条２項よりも買主に有利な特約です。

　このため，本肢の特約を定めても，宅建業法に違反することはありません。

２．「債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合，損害賠償の請求額は，売買代金の額の２割である７００万円が上限である。 」

【正解：×】

◆損害賠償額の予定等の制限

　損害賠償額の予定や違約金を定めるときは，合計で代金の額の２０％を超える特約を定めることはできません(宅建業法38条１項)。

　しかし，定めがない場合は，宅建業者は，損害額を立証して，代金の額の２０％を超えて損害賠償を請求することができます。〔損害賠償額の予定等の定めがない場合には，請求額に上限はありません。〕

【正解：×】

◆保全措置は手付金等を受領する前に講じる

　手付金等の保全措置は，手付金等を受領する前に講じなければならないので，本肢は誤りです(宅建業法41条の２第１項)。

▼手付金５００万円は，代金３,５００万円の１０％〔350万円〕を超えるので，完成物件での手付金等の保全措置を講じなければなりません。

４．「Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合，「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり，当該期間は「引渡しの日から２年」となる。」

【正解：×】

◆瑕疵担保責任の特約の制限