宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション (販売価額 ３，０００万円) の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。(平成17年・問43)

２．「Ａは、宅地建物取引業者でないＣとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を１，２００万円とする特約を定めることができる。」

４．「Ａは、宅地建物取引業者でないＥとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を６００万円、それとは別に違約金を６００万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。」

【正解：×】

◆宅建業者間の取引では，自ら売主の８種制限は適用されない

　１，２００万円は販売価額 ３，０００万円の４０％である。

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，代金の額【消費税等も含む】の２０％を超える損害賠償の予定額を定めることはできない(宅建業法38条１項)。

　しかし，買主が宅建業者である場合には，損害賠償額の予定等の制限は適用されないので，本肢は誤りである(宅建業法78条２項)。

２．「Ａは、宅地建物取引業者でないＣとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を１，２００万円とする特約を定めることができる。」

【正解：×】

◆代金の２０％を超える損害賠償の予定額を定めることはできない

　１，２００万円は販売価額 ３，０００万円の４０％である。

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，代金の額【消費税等も含む】の２０％を超える損害賠償の予定額を定めることはできない(宅建業法38条１項)ので，本肢は誤りである。

【正解：○】

◆損害賠償の予定額を定めなかった場合

　１，０００万円は販売価額 ３，０００万円の約３３％である。

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，損害賠償の予定額を定める場合には代金の額【消費税等も含む】の２０％以内という制限がある(宅建業法38条１項)。

　しかし，Ｄは宅建業者なので，この制限は適用されない。Ａは，実際に生じた損害額１，０００万円を立証により請求することができるので，正しい。

●Ｄが宅建業者ではない場合

　宅建業法では，損害賠償の予定額の定めをしなかった場合に損害賠償金や違約金として受け取ることのできる金額に制限はないので，Ｄが宅建業者ではない場合であっても，代金の額の２０％以内という制限は適用されない。

４．「Ａは、宅地建物取引業者でないＥとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を６００万円、それとは別に違約金を６００万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。」

【正解：×】

◆代金の額の２０％を超える部分が無効になる

　損害賠償額の予定等の制限は，損害賠償の予定額とは別に違約金を定める場合にも適用され，その場合は合計金額で判断する(宅建業法38条１項)。

　合計額が代金の額の２０％を超える場合は，代金の額【消費税等も含む】の２０％を超える部分のみが無効になる(宅建業法38条２項)。

　損害賠償の予定額６００万円，違約金６００万では合計1,200万円で代金の額の４０％になり，代金の額の２０％を超える部分(600万円)のみが無効になるので，本肢は誤りである。