宅地建物取引業者Ａが建物に係る信託 (Ａが委託者となるものとする。) の受益権を販売する場合において、宅地建物取引業法第３５条の規定に基づいてＡが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せはどれか。　(平成20年・問36)

ア　Ａは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Ｂに対し、取引主任者でない従業員に説明をさせた。

イ　Ａは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Ｃに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。

ウ　Ａは、買主Ｄが金融商品取引法第２条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。

工　Ａは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Ｅに対しその説明を省略した。

ア　Ａは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Ｂに対し、取引主任者でない従業員に説明をさせた。

【正解：違反する】

◆重要事項説明は，取引主任者にさせなければならない

　信託受益権の販売でも，宅建業者は，取引主任者をして，一定事項について，これらの事項を記載した書面（35条書面）を交付して説明をさせなければならないので，取引主任者ではない従業員に説明させたのは，宅建業法違反です(35条３項)。

イ　Ａは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Ｃに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。

【正解：違反しない】

◆同一の内容の契約について書面を交付して説明していたとき

　宅建業者が，宅地又は建物に係る信託受益権の売主となる場合に，重要事項の説明を要しない場合が以下のように三つあります(施行規則16条の４の４)。

　イは，この ｂ に該当するので，宅建業法に違反しません。

ウ　Ａは、買主Ｄが金融商品取引法第２条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。

【正解：違反しない】

◆買主が特定投資家の場合

　ウは，イでみたように，宅建業者が，宅地又は建物に係る信託受益権の売主となる場合に，重要事項の説明を要しない場合(ａに該当)です。

　金融商品取引法に規定する特定投資家または特定投資家とみなされる者を
　信託の受益権の売買の相手方とする場合　(いわゆる専門家には説明不要)

　したがって，ウの場合，宅建業法に違反しません。

工　Ａは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Ｅに対しその説明を省略した。

【正解：違反する】

◆信託財産である宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険
　契約の締結その他の措置で次に掲げるものを講じられているときは、その概要

　宅建業者が，宅地又は建物に係る信託受益権の売主となる場合に，重要事項として，

＜信託財産である宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、
　保証保険契約の締結その他の措置で次に掲げるものを講じられているときは、
　その概要＞

　について記載してある書面(35条書面)を，取引主任者をして，その相手方に交付して説明しなければなりません(施行規則16条の４の７第６号)。

　Ａは説明していなかったので，宅建業法に違反します。