宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、買主Ｂとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法　(以下この問において　「法」　という。)　の規定に違反するものはどれか。(平成20年・問41)

１　Ａは、宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を５，０００万円で販売する契約を締結し、法第４１条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、２００万円を手付金として受領した。

２　Ａは、宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事が完了した建物を５，０００万円で販売する契約を締結し、法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に７００万円を手付金として受領した。

３　Ａは、宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を１億円で販売する契約を締結し、法第４１条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、１，５００万円を手付金として受領した。

４　Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの間で建築工事が完了した建物を１億円で販売する契約を締結し、法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に２，５００万円を手付金として受領した。

　また，肢１，肢３も手付金を受領する前に所有権移転登記などがされていたか不明ですが，これも登記はされていなかったとして考えないと解答が出せません。

　肢２　完成物件の手付金等保全措置　〔代金の１０％超，または，１，０００万円超〕

　肢３　手附の額の制限　〔代金の２０％以内〕

　肢４　相手方が宅建業者のときは，自ら売主の８種制限は適用されない

１　Ａは、宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を５，０００万円で販売する契約を締結し、法第４１条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、２００万円を手付金として受領した。

【正解：違反しない】

◆未完成物件の手付金等保全措置　

　宅建業者が自ら売主として，宅建業者ではない者と未完成物件の売買契約を締結する際には，保全措置を講じなければ，代金の５％超，または，１，０００万円超の手付金等を受領することはできません(宅建業法41条１項本文，施行令３条の３)。

　しかし，本肢で受領するのは，＜代金の５％以下で，かつ，１，０００万円以下＞である２００万円〔代金の４％に該当〕なので，手付金等の保全措置を講じる必要はありません。

２　Ａは、宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事が完了した建物を５，０００万円で販売する契約を締結し、法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に７００万円を手付金として受領した。

【正解：違反する】

◆完成物件の手付金等保全措置　

　宅建業者が自ら売主として，宅建業者ではない者と完成物件の売買契約を締結する際には，保全措置を講じなければ，代金の１０％超，または，１，０００万円超の手付金等を受領することはできません(宅建業法41条の２第１項本文，施行令３条の３)。

　本肢の場合，Ａは，手付金等の保全措置を講じないで，代金の１４％に該当する７００万円を受領しているので，宅建業法に違反します。

３　Ａは、宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を１億円で販売する契約を締結し、法第４１条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、１，５００万円を手付金として受領した。

【正解：違反しない】

◆手付の額の限度

　宅建業者は，宅建業者ではない者との，自ら売主となる宅地建物の売買契約の締結に際して，代金の額の十分の二を超える額の手附を受領することができません(宅建業法39条１項)。

　本肢では，宅建業者のＡは，保全措置を講じた上で，代金の１５％に該当する手付金を受領しています。代金の２０％以内なので，宅建業法に違反することはありません。

４　Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの間で建築工事が完了した建物を１億円で販売する契約を締結し、法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に２，５００万円を手付金として受領した。

【正解：違反しない】

◆相手方が宅建業者のときは，手付け金等保全措置は講じる必要がない

　宅建業者が自ら売主として売買契約を締結する相手方〔買主〕が宅建業者の場合は，手付金等の金額に関係なく，未完成物件の手付金等の保全措置，完成物件の手付金等の保全措置のどちらも，講じる必要はありません。

　したがつて，本肢の場合，手付金が代金の２５％になつていますが，手付金等保全措置を講じることなく，受領することができます。